农村宅基地节约集约利用问题探讨

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1、农村宅基地节约集约利用问题探讨 　　摘要：近年来，随着城市化和工业化的迅速发展，农村发生了前所未有的变化，大量农村人口向城市转移、迁徙，与此同时，随着生活水平的不断提高，农民要求改善居住条件的愿望越来越迫切，宅基地管理出现了许多新情况、新问题。全国“空心村”、闲置宅基地、空置住宅和“一户多宅”现象普遍存在，且有不断加剧的趋势。加强农村宅基地管理，节约集约用地，改善农民居住条件，对促进农村经济社会又好又快发展具有重要意义。 关键词：农村；宅基地；节约集约利用 　　随着城市经济的发展、城市化水平的提高、工业化进程的加速，建设用地供需矛盾日益突出，并对土地的利用结构、集节约利用程度提出了更高、更

2、新要求。然而，在城市建设用地极度紧张的同时，农村却普遍存在耕地细碎、闲置，村落零散、宅基地闲置和“空心村”、“烂心村”现象普遍存在，且呈不断加剧的趋势。根据XX年有关调查统计数据，全国村庄用地共2.48亿亩，其中宅基地占80％以上，约有2亿亩左右。约2亿亩的宅基地中，闲置荒芜宅基地竟达20左右。这既不利于土地的集约利用和新农村建设，还严重影响了我国经济发展和城镇化、现代化的进程。因此，在快速城市化和工业化的发展大背景下，面对农村居民用地的发展趋势，对其科学地进行土地整理，探索农村土地尤其是农村宅基地节约集约利用，具有十分重要的现实意义。 一、农村宅基地利用存在的问题 　　“一户一宅”政策操

3、作难，农村宅基地管理混乱 　　首先，农民的观念意识存在问题。农民对农村宅基地私有化观念根深蒂固，认为宅基地是一种私有财产，可以世代相传，即使自己不使用，也不准别人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问。其次，不少农民建房还保持“风水”习俗，坐落、朝向的选择上基本听“风水先生”的，沿袭着自建为主、分散为主、平房为主、独门独院为主的传统“四主”、“零星”模式，加上重新房建设、轻老房改造，致使村庄用地规模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次，农村宅基地空置与紧缺相矛盾。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地，但是建造面积很小，使用率很低，甚至农户在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等。而另一部分农

4、民却不能满足其对宅基地的需求，二者之间存在矛盾，容易引起宅基地紧缺农民的不满，使社会稳定受到影响。最后，农村宅基地的不当使用。一家农户的子女成为城市居民后，其父母的宅基地仍然存在，由于宅基地是可以世袭的，那么当父母过世后，其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地，这样子女就可以在老宅上建造豪华住房，或者挪作他用，搞养殖甚至办工厂等。部分农户也存在住宅基地上搞其他产业的情况，使得宅基地的规划举步维艰。 农村宅基地“无流转、无限期、无偿使用” 　　我国《土地管理法》及相关法律均规定：我国的宅基地是无偿取得及使用的，这种方式虽然减低了农民建房的成本、保障了低收入农民住房问题，但也出现了诸多问题，如

5、农民抱着“不用白不用”的心态，无限制利用宅基地，致使土地浪费现象严重，甚至在一些人口规模较大的村庄，由于村内宅基地用完，便大面积占用耕地建房，致使耕地面积逐步萎缩。宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用。甚至会出现抢夺宅基地的现象，影响了社会安定。同时，我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清，对宅基地的流转没有明确的法律规定。虽然允许农村宅基地使用权人对地上建筑物进行出租出卖。然而，针对农村宅基地使用权是否可以转让，却未做出明确的规定，使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律法规的保护，属于私下流转

6、。双方一旦发生矛盾和纠纷。法院只能要求双方协商解决，权利难以得到有效保护。另外，法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转，转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让，这就阻碍了宅基地的有效市场配置。 　　拆迁成本高，“空心村”、“烂心村”改造安置难 　　农村的各项基础建设都没有财政资金资助，农村集体经济组织一般无力承担拆迁中多产生的费用。农户的经济基础相差很大，农村“空心户”、“空心村”的留守户多为村里的贫困户和“老弱病残”者，经济条件差，无力外迁，也无力改造旧房。另一方面，农户之间经济发展的不平衡，致使农户改造宅基地的能力也各不相同，从而使得“空心户”

7、、“空心村”改造中出现难以同步的现象，进而阻碍了农村宅基地的集约利用。 集体土地资产流失严重 　　随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大