农村宅基地集约利用的实践与创新

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1、农村宅基地集约利用的实践与创新东阳市政协张卫伟农村流行一句话“农村工作两台戏，计划生育和宅基地”。这说明宅基地管理工作与被视为“天下第一难”的计生等工作具有难管的共性，同时也说明农村宅基地管理工作任重道远。长期以来，由于土地管理机制不健全，土地管理制度不完善，土地管理模式粗放，致使农村宅基地使用与管理不到位，造成乱占滥用土地现象十分严重。随着我国工业化和城市化的深入发展，土地资源的稀缺，土地供需矛盾的突出，土地经济价值的不断增长，土地的效益越来越明显，农村宅基地集约利用已成为社会关注的热点、焦点和难点问题，关乎稳定与和

2、谐社会的建设，关乎社会主义新农村建设与全面建设小康社会的发展战略。为了切实加强农村宅基地的使用与管理，努力突破制约农村宅基地管理的瓶颈问题，笔者就当前农村宅基地集约利用的实践和创新，谈谈自己粗浅的看法和建议：一、农村宅基地集约利用的问题探析近年来，东阳市委、市政府在实施农村住房改造建设中，充分发挥基层群众的创造精神，充分调动各级党委政府的领导推进作用，大胆创新农村宅基地集约利用机制，在广大农村逐步形成了宅基地集约利用的浓厚氛围。但不可否认的是，在当前农村宅基地集约利用上，还存在着某些制约因素：11一是历史原因所致。由于

3、东阳人多地少，且农保率高，部分村庄被基本农田、标准农田和农保地所包围，自然村落与自然村落之间夹杂着农保地，要按新一轮土地利用总体规划规范管理宅基地，难度很大。二是规划不到位。许多镇乡、村重经济建设，忽视村镇规划建设，缺乏全面规划、协调发展的长远规划，使村镇规划制定迟慢。使村庄向外扩展无序，村内宅基地杂乱无章，乱搭乱建现象比较严重。造成居民点占地面积越来越大，老宅基地闲置越来越多；忽视了对旧宅基地的改造和利用，缺乏统一规划和管理。三是土地指标紧。我市在村庄整治和行政村撤并的基础上，通过调整总体规划、集约集聚、合理用地及建

4、设用地复垦等途径，获取建设用地折抵指标，在一定程度上缓解了用地紧张状况，但整体上还是“杯水车薪”。虽然浙委〔2007〕52号文件明确规定：“通过整理新增的农村建设用地复耕指标优先用于新农村建设”，但实际上还不同程度地存在着城市和工业的偏向，“优先”政策很难得到真正的落实。东阳市今年建设用地指标为亩，但东阳市2012安排旧城改造等项目就需要亩，所以，东阳市2012年安排农村农民私人建房土地指标仅为60亩。按照省委省政府的要求，我市四年内农房改造任务是24200户，即每年要达到的基数是6050户，2011年我市实际拆除危旧

5、房户，在原地基上可安排余户，有将近户农户的住房无法落实，土地指标缺额高达余亩。11二、省内外农村宅基地集约利用的实践与创新（一）省外2007年6月，成都和重庆被列为全国统筹城乡综合配套改革试验区，积极开展农村宅基地置换试点，探索农村产权和土地交易，在统筹城乡综合配套改革方面先行先试，取得了显著成效。1、成都城郊村改造政府对农村宅基地的所有权、使用权和房屋所有权进行确权颁证，并出资对农户房屋进行“穿衣戴帽”式的外墙改造，完善路网、通讯、引水、供电、供气等基础设施，同时补贴农户进行房屋内部改造。农户可在政府的指导下自己经营

6、农家乐，也可租赁给集体经济组织或公司经营农家乐。此外，农户可将自己的承包地转让给村集体经济组织，按年收取租金。2、成都农村产权交易成都农村产权交易所于2008年10月成立，交易范围是：林权、农村土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等。不同性质的产权对象，其交易流程有所不同。11以集体建设用地使用权为例，交易首先遵循依法、自愿、有偿、公开、公平、公正和诚实信用的原则，规定流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价，且不得用于商品住宅开发。其次，在审查环节

7、，强调应当符合三个基本条件：一是村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意出让集体建设用地使用权；二是区（市）、县规划局按总体规划要求对拟出让集体建设用地使用权提出规划设计条件；三是区（市）、县国土资源管理局审查是否依法取得建设用地，是否符合土地利用规划，在此基础上方可委托交易机构挂牌公告。在交易方式上，集体建设用地使用权交易也可采用挂牌、协议、电子竞价、拍卖、招投标等方式，并在成交后进行结算、登记、备案等环节。3、重庆农村土地交易2008年12月，重庆农村土地交易所成立。交易品种分实物和指标两大类。实物交易

8、指农村集体土地使用权或承包地经营权交易，被称之为“实盘”；指标交易指建设用地指标交易，被称之为“虚盘”，即“地票”交易，这也正是农村土地交易的创新所在。地票是由农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地而产生的指标。地票交易坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度