关于物业行业税收征管中的问题与思考

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1、关于物业行业税收征管中的问题与思考　　摘要:近年来，随着城市化进程的不断加快以及房地产开发的日益红火，以从事房地产业管理为基础的物业管理已悄然成为一个新兴行业，不仅企业数量逐年增多，纳税规模也呈逐渐增长趋势。如何加强和规范物管行业税收管理，维护正常的税收秩序已成为税务部门面临的新课题。本文通过对南平物业管理行业现状的分析，剖析存在的问题，进而提出一些建议及对策。 关键词:物业问题思考 一、xx市物业管理行业的基本情况 物业管理发展现状及趋势 　　近几年来，随着xx中心城市建设步伐的加快，特别是水东片区、水南片区、江南新区等开发建设，应运而生的是大量的住宅小区、写字楼等。再者，人民生活水

2、平在不断提高，对物业管理服务的需求与标准也在持续丰富和提高。物业管理作为现代住房管理的一种管理模式，在城市管理中扮演越来越重要的角色，是房产产业的一个重要分支，也是房地产业生产、流通、消费领域的延续。显然，物业管理将迎来新的发展良机，市场潜力不可忽视。 　　从表一可看出，从XX—XX年间，物业行业正常征管户数虽然变化不大，但从XX年起有小幅度的增长趋势，营业收入和缴纳税收也实现同步增长。而从XX年起，物业管理有较大幅度的发展，户数增加了6户，预测XX年营业收入将达到11245万元，同比增长14.76%，缴纳税费也将达到588.93万元，同比增长14.56%。由此可见，xx物业管理行业的

3、企业数量、营业收入、缴纳税费等都处在持续增长的良好趋势，那么必然也促使物业管理行业发展态势的持续稳定增长，未来的发展空间是很广阔的。 表一： XX市物业公司基本情况表 单位:万元 类 别 年 度 户数 人数 营业收入 缴纳税费款 税负 数 量 增 减 数目 增 减 金 额 增 减 金 额 增 减 XX 42 — 375 — 10431 — 536.39 — 5.14% XX 39 -7.14% 320 -14.6% 9395 -9.93% 489.59 -8.72% 5.21% XX 41 5.12% 369 15.3% 9799 4.30% 514.04 4.9

4、9% 5.25% XX.1-8 47 14.63% 457 23.8% 7497 — 392.62 — 5.24% 物业管理经营情况 　　目前XX物业管理行业还处在起步阶段，大多数物业服务企业的经营规模偏小，从调查中了解到，现有的47家企业注册资本总值8825.35万元，平均注册资本资产187.73万元；注册资本100万元以上有11家，100万元以下有36家，其中50万元有30家，占总户数的63.83%；注册资本最高为3000万元，最低为10万元，从业人员从4人到60人不等，管理的楼盘从1个到10个不等，企业差距相当大。XX年1-8月经营总收入为7497万元，平均经营收入159.5万

5、元；上缴税费款392.62万元，平均上缴8.35万元。 　　物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。就XX来看，现有的物业公司中，主要收入来源于物业费，几乎没有其它的经营收入。其收入项目主要涉及:物业管理费、车位费或车位管理收入，装修管理费及部分代收手续费收入、垃圾清扫收入(承包政府发包的街道清扫保洁收入)等。其物管费的收取执行《XX市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》，根据服务内容、服务要求和设施设备配置情况分为四个等级，不同的等级确定不同的服务收费标准。但总体处于中等收费级别，标准大致为表二所述，其中铺面0.80-1.

6、00元，车位租赁费:地面50-100元、地下200-300元。 表二： XX市普通住宅物业服务等级指导性收费标准 单位：元/m2 级别 多层住宅 小高层带电梯住宅 高层带电梯住宅 一级 0.5-0.7 0.9-1.1 1.0-1.2 二级 0.4-0.5 0.6-0.8 0.8-1.0 三级 0.3-0.4 0.4-0.6 0.6-0.8 四级 0.25-0.3 0.35-0.4 0.5-0.6 　　物业管理企业作为一个微利的服务性行业，面对人们对生活质量、居住环境、服务标准要求的不断提高，相应的就要增加人力、物力的投入，才能持续满足为业主提供高质量、高标准、持续满足业主需求的服务。众

7、所周知，一个物业管理企业能否持续有效的发展根本还是在收益上，即依赖向业主收取的物业管理服务费。但目前不少物管公司因为收费难而处于亏损状态，收费难问题将直接影响到整个物管界的发展。 税收征管情况 　　目前，XX市物业公司注册为有限责任公司有44户，国有企业2户，集体1户，因而对账证不健全、管理不够规范的大多物业公司，主要实行定期定应税所得率征收方式；针对规模较大、较规范的物业公司则实行查账征收方式。总体税收负担率5.2%左右，与同类个体性质纳税户