引入物业管理,老住宅区“旧貌换新颜”

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1、引入物业管理，老住宅区“旧貌换新颜”在我市，目前还存在着一批于1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施以前建成的老住宅区，这些老住宅区多为早期机关、企事业单位建设的单位宿舍区，还有一些是因开发企业破产而无人管理的商品房小区。由于先天的原因，这些老住宅区缺乏必要的日常管理，治安、卫生状况差；缺乏必要的日常维护，房屋结构老化严重，功能退化明显；电线乱拉乱接严重，消防设施不足，存在严重的消防安全隐患；管网设施落后，雨污混排普遍，经常造成小区水涝；人口构成复杂，基层政府对流动、暂住人口的管理难于到位，发案率较高。近年来，在市国土资源和房产管理局及有关部门

2、的大力协助下，罗湖区在整治老住宅区的过程中，创新基层管理体制，引入规范物业管理的做法让老住宅区“旧貌换上了新颜”。翠园中学宿舍楼整治前引入物业管理，老住宅区“旧貌换新颜”在我市，目前还存在着一批于1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施以前建成的老住宅区，这些老住宅区多为早期机关、企事业单位建设的单位宿舍区，还有一些是因开发企业破产而无人管理的商品房小区。由于先天的原因，这些老住宅区缺乏必要的日常管理，治安、卫生状况差；缺乏必要的日常维护，房屋结构老化严重，功能退化明显；电线乱拉乱接严重，消防设施不足，存在严重的消防安全隐患；管网设施落后，雨污混

3、排普遍，经常造成小区水涝；人口构成复杂，基层政府对流动、暂住人口的管理难于到位，发案率较高。近年来，在市国土资源和房产管理局及有关部门的大力协助下，罗湖区在整治老住宅区的过程中，创新基层管理体制，引入规范物业管理的做法让老住宅区“旧貌换上了新颜”。翠园中学宿舍楼整治前翠园中学宿舍楼整治后物业管理进驻罗湖半数以上老住宅区业主、政府、企业实现“三赢”记者从昨日的全市老住宅区整治现场会上了解到，罗湖区正对全区的172个老住宅区进行整治和引入物业管理公司，目前已有96个老旧小区顺利引进物业公司，实现了居民、政府、企业的“三赢”。据介绍，罗湖区共有老住宅区172个

4、，建筑面积近210万平方米，共有2622栋3万余套住房，居住人口接近20万人。在这些居民中，近半数左右都是深圳的原住居民或参加特区初期建设的“拓荒者”，另外一半则是租住人员。由于先天的不足，尽管这些老住宅区大多地处“繁华地带”，但普遍规模较小、比较分散、房屋老旧、配套缺乏、各种安全隐患严重，治安卫生环境脏乱差，社区各种矛盾突出。为解决老住宅区存在的种种问题，罗湖区制定了明确的工作计划：“从2005年开始，用2年时间在全区开展老住宅整治工作，整治后全部引入规范物业管理，争取到2007年底全区老住宅区物业管理覆盖率达到90％以上，从根本上改善老住宅区环境脏乱

5、差和治安恶劣状况，全面推进固本强基工程和社区建设工作深入开展。”罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，在国土资源和房产管理局等有关部门的大力协助下，该区老住宅区的整治遵循了如下四项原则：一是整治和管理并重。根据实际情况，对整治后物业管理公司愿意接管的老住宅区先行整治，引入规范物业管理，并帮助物管企业实现良性循环，维持长效管理。二是先易后难，先中心后边缘。区别不同情况和难易程度，以57个无人管理小区为重点，先行整治基础条件较好、整治难度不大的老住宅区，循序渐进，力求实效。三是以点带面，分步实施。先选取位于罗湖繁华中心地带的桂园街道办老住宅区进行试点，在取得经

6、验的基础上逐步推开。四是政府投资，适度优惠。建立“政府花钱买机制，业主花钱买服务”的运作机制，设立财政专项整治资金，对整治工程分期分批进行投入。在具体的整治上，该区采取了两步走的策略。首先是先解决影响老住宅区的卫生、治安等相关问题，如建设围墙、岗亭、道闸、绿化、简易垃圾中转站等基本设施，目的是使老住宅区整治后满足引入规范物业管理的条件。其次是重点解决市政基础和配套设施欠账问题，如消防设施缺损、雨污系统混排、乱拉乱接电线、小区道路、管理用房和活动用房等，彻底改善环境，以维持物业的长效管理。罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，为全面推进老住宅区整治和引入物业

7、管理工作，罗湖区首先建立建立健全了组织机构和责任机制。该区成立了以区政府主要领导为组长的老住宅区整治工作领导小组，全面深入地推动此项工作，区、街道和社区三级层层动员，多种形式广泛深入宣传。为建立资金保障，该区专门设立了老住宅区专项整治资金，光是去年一年就总共投入了4000多万元，先行整治老住宅区基本环境，满足引入物业管理的基本条件，并重点解决市政基础和配套设施欠账问题，彻底改善环境，维持物业长效管理。在此基础上，为引进物业管理，建立长效机制，该区设立了财政专项补助资金，对进驻老住宅区的物业管理公司给予一次性的接管启动资金补贴，以及在进驻的两年内为其提供物

8、业管理费差额补贴（第一年补助管理费收取不足部分的70%；第二年补助不足部分的30