某项目整体定位及发展策略报告.pptx

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1、谨呈：中信地产中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势主城区西北边江北CBD出发：15分钟麦地商圈出发：20分钟广惠出口右拐：3分钟主城区中信汤泉依托广惠、深惠高速至东莞：40分

2、钟至深圳：60分钟至广州：80分钟至香港：80分钟珠江东岸一个半小时生活圈周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源项目位于惠州市旅游局重点打造的“百里生态旅游长廊”核心区域，区位优势明显“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块东、北、西三面环山；地块南面临路；项目西南角有待拆民房；项目正南有高架桥一座。地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质总占地114万㎡瞻仰林69万㎡建设用地45万㎡其中----2

3、5万㎡:旅游开发地块20万㎡:居住地块温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素资料来源：根据2004年温泉旅游协会调查报告整理汤泉有热泉、冷泉共生的特点，在温泉系列中十分少有地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件1、温泉资源冷、热泉共生，重碳酸型泉水，含多种微量元素；2、交通条件便利周边路网完善，1.5小时车程辐射珠三角二大城市；3、良好的自然环境汤泉林场三面围合，具有一流的自然风景；地块内部溪湖相生，水面较大，拥有亲水性；地块内有用九龙潭天然瀑布，水景资源好；1、温泉资源：出水量有限，建议进一步勘探挖掘；2、竞争层面：珠

4、三角地区温泉度假项目众多；3、综合资源：本项目资源具有均好性，但无突出特色；地块优势条件弱势因素项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目10项目解读Part.1目标及核心问题导出Part.2发展模式研判Part.3发展模式下的市场分析Part.4发展战略Part.5项目开发建议Part.7整体定位Part.6中信——覆盖多种产业的大型央企中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌依托中信央企背景及雄厚实力，立足汤泉综合资源打造的集地产开发、旅游服务、政务接待功能为一体的度假村TQ01功能业态模拟政务接待旅游度假地产开发汤泉度假村以高

5、收入阶层为核心客户，满足其休闲度假需求TQ02TQ03我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标项目目标利润目标开发战略基于旅游地产细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，最终实现全国度假房产标杆品牌高形象：立足历史人文，主打高形象高价值：整合自然、人文打造高价值高回报：高起高打，实现高回报在控制风险情况下，实现利润最大化旅游带动地产，地产反哺旅游核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式区域内部旅游资源丰富，拥有大规模山体和瀑布距离江北CBD约8公里，离深圳约2小时车程具有千年悠久历史，人文底蕴丰厚温泉价值提升单一的温泉配套多元化的价值体系从本项

6、目的实际出发，温泉层面的单纯比拼在强者林立的珠三角难有优势可言本项目温泉价值提升的关键在于如何以温泉为核心，整合其它的项目价值点，从而建立多元化的价值体系支撑Q1:如何选择适合本项目的开发模式，保证项目的持续、成功开发，从而实现项目利润和品牌的双目标？核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序区域总体收益开发历程东部华侨城的区域收益特征旅游+地产开发模式初期35亿元项目的发展必须首先解决如何利用温泉资源及其配套体系,以消除区域陌生感及增加知名度，提升区域成熟度1房地产开发是区域度假开发之下的一个环节，其关键在于企业根据自身发展战略及市场成熟度之下开发时机的选择2Q2:

7、如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序，实现稳定、持续的收益？核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化大珠三角的度假楼盘尽管细节上有所差异，但大体同质珠三角度假大盘趋于同质化，个体价值模糊，本项目如何摆脱固有模式的束缚——硬件、软性服务、权益构建……Q3:如何整合重构项目资源，形成差异化，并在此基础上深化住宅物业开发，充分实现住宅价值最大化？核心问题总结：开发模式开发时序开发手段选择适当的开发模式，保证项目高形象、高价值、高回