某项目整体定位发展建议及营销策略教材.pptx

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1、谨呈：曲靖（师宗）金荣房地产开发有限公司师宗荣海壹号项目整体定位、发展建议及营销策略报告研究思路2项目本体研究面临问题项目价值属性及市场机会研究项目发展策略及整体定位物业发展建议分期建议形象企划营销策略项目本体研究3项目区位——本项目位于师宗县荣海新区，紧邻城市主干道——通源大街。项目地理位置优越，属于未来师宗县行政教育中心的核心区域；周边配套医院、学校、政府机关、市政滨河公园等城市发展的核心资源。师宗县房地产市场现状——市场日益成熟，产品开始从满足客户的基本居住需求向满足客户的外延多样性、个性化需求转移。整体市场仍缺少品质大盘，市场属于空白。少量具备一定景观资源的中高端项目开始依

2、托自然资源营造景观化高端社区形象，受到客户认可；整体市场仍缺少品质项目，需要有项目引领打造城市高端住宅项目新标杆；小县城客户特征——大部分客户置业需求习惯于以价格为导向，需要以居住价值为主张的方向引导客户需求。目标客户白描：有稳定收入的各乡镇和县城的公务员，待遇较好的事业单位、大型企业工作人员、个体经商户及外出工作返乡置业人员等，他们看中的就是项目的居住品质和区域价值，置业价格的弹性度较大，对于项目周边的地段发展潜力非常感兴趣。客户置业需求模型判断，大盘客户已经从核心产品需求向外围产品过渡；通过引导，大盘客户开始注重项目的外围产品价值。小结——本项目处在师宗县未来中心城区核心板块的

3、价值洼地——由于师宗县政府重点建设荣海新区，本区域项目较少，但是随着荣海壹号项目的开发未来此区域的价值将进一步显现。本项目发展应跳脱目前市场平台——本板块在售项目从资源条件、实现价格、销售速度、产品力水平都很低于本板块定位，本项目发展应该跳脱目前市场平台水平；本地客户置业需求尚停留在由核心产品向外围产品过渡阶段——大部分客户置业需求还停留在由核心产品向外围产品过渡阶段，客户尚需要引导；项目面临问题8通过市调结果，在本报告中我们要解决的核心问题是：本项目为师宗县荣海新区大盘，如何进行有效的价值传递与提升，实现项目的可持续销售？如何提升目标客户对荣海新区在未来三到五年会逐步成为具有成熟

4、配套的行政教育中心的信心，认可该区域的发展潜力，打造品质大盘？目标下的思考核心问题分解问题1问题2项目如何打造品质大盘形象，如何引领市场平台水平？如何实现持续销售？如何面对一路之隔的项目同类型物业的价格竞争？问题3国家政策变化带来的不确定风险（贷款收紧，不动产登记全国联网可能带来的房产税推进速度加快）？项目发展策略及整体定位10项目定位客户定位18万㎡·品质大盘——引领师宗人居生活项目定位关键词：品质、大盘项目形象定位关键词：城市门户、滨河景观大宅、品质人居，行政教育中心荣海壹号—打造城市居住价值标杆——荣海新区18万㎡品质绿色人居纲领一：形象先行，取法乎高纲领二：样板先行，提前兑

5、现营销总纲之四大纲领纲领三：活动为主，体验营销鉴于以上对市场及项目分析，要塑造产品在市场上的形象，并且实现项目的顺利销售与开发商资金利润的回收，势必在整体营销战略上需要区别于常规项目的操作方式，因此我们将整个营销战略整理为以下四大纲领：纲领四：专业销售，细节制胜营销策略体系实现高人气推广策略客户策略活动策略如何让客户知道我们项目？如何让客户认可我们项目？如何让老客户推荐新客户？如何让客户乐于多次上门？如何让客户乐于在销售中心长时间驻留？——推广策略——客户策略——活动策略——推售策略——价格策略——销售力提升策略——展示策略——品牌策略营销策略推广策略—全方位媒体轰炸，树立高端形象

6、当地渠道宣传主要特征市场对渠道宣传的反应师宗县城市小，人际圈子联系紧密；师宗县城市较小，位于显著位置的路牌传播力强；本地电视、电台、网络的高端人群受众较多；高炮户外、路牌、路旗是宣传渠道的重要部分DM宣传单和短信电视字幕广告根据情况采用网络宣传本项目宣传渠道的选择口碑传播作用大（礼品，活动，抽奖等）；高炮户外，DM，短信，路牌采用较多，效果明显；报纸，电视经常采用，效果一般微信朋友圈传递，宣传效果明显市区核心地段，人流聚集地出入各乡镇主干道醒目位置关键路段选取户外渠道选取原则昭示性原则成本控制原则户外广告牌————关键路段，截留目标客户，树立高端形象可租用主要道路旁的民房墙面或屋顶

7、做户外广告，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度目的：界定项目地块，增加客户对项目的专属感；形象：调性统一，简洁大方；内容：与形象导入期、蓄客期等不同营销阶段中主要时间节点配合，内容简洁明了应用时间：路旗使用贯穿于项目的整个开发过程，视项目不同阶段及时更换项目出入口路段进行包装，以户外展板、道旗形式，建立项目的专属感——推广策略——客户策略——活动策略——推售策略——价格策略——销售力提升策略——展示策略——品牌策略营销策略客户策略——老带新优惠政