济宁市嘉祥县嘉祥国际商贸城价格体系实施及经济计量分析

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1、嘉祥国际商贸城价格体系实施及经济计量分析第一部分嘉祥国际商贸城销售价格体系及实施一、销售统计结果：嘉祥国际商贸城销售收入预算统计结果二、平均折扣及优惠政策（一）优惠折扣及优惠政策付款类型比例假设以及付款方式、付款比例折扣优惠：一次性付款96折优惠，5成-6成10年按揭付款99折优惠；分期付款：首付达到40%96折优惠，首付款超过40%或达到50%95折优惠，首付款超过60%97折优惠；一次性客户比例按40%假如预计，银行按揭客户比例按60%假设预计。按40%客户选择一次性付款（96折），60%客户选择按揭付款（9

2、9折）计，则平均折扣为97.8%。额外优惠折扣：开盘当天成交客户额外赠送一个99折优惠。促销方案即促销优惠：团结就是力量、日进千金回报。（二）二、三层成交价格计算公式=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣底商总房款计算公司=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣=A底商返租金计算公式=A×24%返租=B底商首付款价格计算公式=(A-B)/2（按揭）底商首付款价格计算公式=(A-B)×首付百分比（分期付款）第二部分嘉祥国际商贸城招商价格体系及实施租金统计结果注：租赁三年一签合同。月租金为：12.09元/月。以上月

3、租金平均水平及月租金总额是根据现实施铺位销售定价，利用租金反推法计算而得，因本项目以购铺自营和购铺托管两种方式为主，购铺托管只是促进销售，购铺托管比例越小，对发展商后期经营压力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。第三部分嘉祥国际商贸城购铺托管及招商优惠预算一、购铺托管回报预算（一）购铺托管回报率：第一年为总房款（实价）的7%，第二年8%，第三年9%，限底商。二、招商优惠措施及前三年租金收入预算（一）前三年招商优惠条件及租金收益（底商托管租金预算，二三层无返租）1、优惠策略：前期放水养鱼，后期逐步提升。2、优惠办

4、法：租金第一年为销售总价款4%，第二年4%，第三年5%（一拖一免二楼租金）。3、优惠区域：一层底商。（二）托管区域前三年租金收入预算一、前三年购铺托管投资回报资金与招商租金收支平衡通过本节第一、二条可以推算出，以购铺托管与出租率相同理想假设模型下，前三年购铺托管投资回报资金与招商租金支出差为24%-13%=11%，当购铺托管与出租率都为100%的情况下，购铺托管投资回报资金支出比招商租金收入之差=房款销售总额×（24%-13%=11%）。表：前三年不同比例的情况下购铺托管投资回报资金与招商租金收支平衡表注：租赁三

5、年一签合同。月租金为：12.09元/月。以上月租金平均水平及月租金总额是根据现实施铺位销售定价，利用租金反推法计算而得，因本项目以购铺自营和购铺托管两种方式为主，购铺托管只是促进销售，购铺托管比例越小，对发展商后期经营压力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。四、嘉祥国际商贸城最终实现销售价格汇算1、项目最终实现销售总额A、项目整体96折并冲抵返租后总销售金额收入：元；项目折前表价销售总金额：元；B、项目底商3年托管总支出：元；C、项目折扣总支出：元；D、项目底商第一年招商租金收入：元E、项目底商第二年招商租金收

6、入：元F、项目底商第三年招商租金收入：元G、项目底商3年总招商租金收入：元项目前三年最终实现销售总额=元备注：以上计算以100%销售率，100%托管率及100%出租率为假设模型下计算。创实地产服务机构2008年11月25日地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1物业公司新项目管理部、地产项目部

7、和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务

8、流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至