大鼎第时间整合行销传播.pptx

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1、击破在重庆插上一面时间王旗时间TimeCan’tBeencrossed大鼎·第一时间B区整合行销传播策略核心策略、主题概念及传播表现既然是老朋友再见面，我们就少些套话，多花点时间来谈谈正事。新政下的B区推广，刚刚出台的房地产新政，对2套房或多套房产生的投资行为以及90平米以上的高档住宅有一定的影响。但专家分析，这种直接效应会对拉低中国一线城市的房价，对于重庆这种二、三线城市影响不是很大，从刚结束的春交会我们可以很明显的看出来，对本项目主力消费群体锁定为首次置业，其影响也是微乎其微。反而，在这种新政下，将促使并加快更多外来客商在重庆的投资行为。今天沟通的核心话题，可

2、能不是就区域市场、项目竞争现状上有更多的创见；而是在产品特性及洞悉消费者需求的基础上，就本项目B区的传播概念和核心利益的传导，进行深度的挖掘。我们更希望能通过协助下半年B区在市场上的独特营销主张，让“大鼎·第一时间”在重庆再次闪耀光芒！进入正题——一、几个基础的策略判断基础策略一：A区2号楼卖的太可惜了，6000多不应该是本项目的价格天花板。从本项目的优势特性以及项目区域扩散出发，加上新政会加快外来客商的投资行为，我们不难看出本项目B区的价值和价格终将得到溢价可能，将实现更大的利润目标。“6500元/平米”并非“项目价格天花板”大鼎第一时间首创IHOME华润24城

3、福星颐美华庭联发嘉园7500甚至更高6500左右5500左右金海西铁城这就是放射环型城市组团的特点当圆心向外圆扩散时，价格便随之缩水凡是这种类型的城市组团属性，都逃脱不了这种价值体系，对于组团的外圆，就得接受价格的宿命。离杨家坪中心的距离，不可避免的成为了我们头上的高压线。这短短距离,车行5分钟，步行20分钟的路程。但在消费者心中却是两个世界。高压线结论：物理距离很近，心理距离甚远这是一条难以逾越的线但不是一条不可逾越的线应对的最佳利器仍是我们的地段策略依据：本项目的A、B两地块步行至少要2分钟，其中间地块规划为商业+中小学+文化设施用地，待建成后，将直接成为本项

4、目第一利益点，提升B区价值及实现溢价。20分钟到杨家坪中心的路程，至少有10分钟会经过华润24城的商业步街。据可靠消息，24城的商业将完全COPY万象城的概念与模式，这一个利益点，将直接改写重庆西城的商业格局与磁场，直接媲美南坪万达、江北观音桥等商圈，为项目B区溢价起到直线拉升效应。商圈进一步扩大，距离进一步缩小。乃至完全融入杨家坪商圈。结论：距离消失，价值高涨基础策略二：“杨家坪”并非“袁家岗与大坪”首先界定竞争范畴。从本项目的特性、现有竞争环境出发，我们认为将本项目纳入（泛）杨家坪的供应范畴而非袁家岗，将更有利于快速去化及实现更大的利润目标。策略依据：本项目B

5、区和C区的体量不大，泛杨家坪地区（大坪、石桥铺、杨家坪）现有的消化能充分支撑本项目的去化解决，不需要进一步再扩大竞争范畴，吸引本区域外的潜在购买者；随着基础策略一的结论，我们可以很明显看出，杨家坪商圈的持续扩大在于华润24城的复合体验式商业，而本项目将第一个零距离受益，距离感的消失。而在这点上，目前在售项目不具备很明显的竞争力；尽管目前杨家坪的供应量相对于之前有所提升，但庞大的潜在购买基数仍然使其处在“供小于求”的状态。尤其对那些“客观郊区化”的杨家坪商圈外的人或新杨家坪人而言，“杨家坪”从各方面来说，吸引力更大。而袁家岗相对资源的贫乏与区域影响使项目B区和C区在

6、区域内快速去化存在一定困难；基础策略三：本项目B区和C区所处大坪和杨家坪两大热点地区的袁家岗过渡区域，因此潜在购买者也更多是这两个区域购买者的交集。但由于两区域购买者的若干不同，他们对本项目的选择依据也会有所变化。惟一不变的，他们大都是首次置业的年轻群体。“比对性产品优势”之外的“购买者情绪满足”客群以重庆西南部客源为主，有部分投资及区域本地客群本项目潜在目标客群示意袁家岗大坪项目客群基本上以区域本地及外地投资人群为主杨家坪项目本案潜在目标客群对本项目的选择比对“+”的部分“-”的部分与杨家坪现有项目相比，价格处于洼地；交通快干，第一站，来往渝中区、江北区、南坪更

7、便捷；由于特殊地段，第一时间受益两大商圈，相比单纯的杨家坪项目有优势；基础生活配套的成熟度不相上下；随杨家坪商圈向北扩容，距离更近，乃至消失。杨家坪客户生活氛围及档次相对较低；潜在的“还是袁家岗项目”的心理抗性；“+”的部分“-”的部分独特的音乐主题园林设计；产品在本区域内的惟有性；方便快捷，位于大坪和杨家坪往返的中间地带；袁家岗客户要求改善性居住，面积不能充分满足需求；主题园林并不占太大优势，且对开发商存在牵制性；生活氛围档次相对较低；没有小区居住氛围且临主干道嘈杂与灰尘；但这些不利面会被周边综合型生活配套所掩盖且首次置业群体不太在乎。策略分析：虽然在传播上，我

8、们要尽量往