XXXX年06月03日滁州嘉宇万豪名苑营销诊断&物业发展报告.pptx

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1、COMMUNICATION回灯lightthewinebackAddtorestartthefeast谨呈：滁州嘉宇置业领导滁州嘉宇·万豪名苑营销诊断&物业发展报告INTERGRATEDMARKETINGCOMMUNICATION上海万憬不动产机构2012-06-03IMC我们遇到什么问题？我们的竞争对手在哪里？我们如何调整？我们如何执行？调整后能否增加利益？规划设计推广概念营销行为现场包装营销人员一、我们遇到什么问题？一、规划设计1、总体规划产品形态不丰富，仅限于住宅和商业两大产品，且两类产品关联性不强，难以

2、形成客源互补、需求互补。外立面体现的档次不足建筑风格与定位保持一致，这在后面的住宅定位与产品规划建议中，稍加阐述。2、住宅户型配比户型面积80-87㎡98㎡118-122㎡125㎡楼层分布除5、13号楼外，其他楼层均有少量分布1、5号楼中间套（每层2套）除13号楼外，其他楼栋均有大量分布13号楼户型套数共313套，前期推出41套（1、3号楼）共68套，前期68套（1、5号楼）共计518套，前期1、3、5号楼共116套共34套，前期0套户型比例33%8%55%4%我们相信，上述户型也是参考了市场，通过对利润、对推广、对销售的综合

3、考量而得出来的结论。但是，现状摆在这里，问题出在哪里？针对户型，我们将在市场分析与产品规划建议的板块里加以论证，并提出合理化建议。此外，围挡上所出现的“80—245㎡尊荣华宅”，以及滁房网所出现的166、200、245㎡户型，如此大的户型来自哪里？是不是底商面积？大户型比例较大，在现阶段的市场环境下，可能会拉长销售周期，并造成大户型积压。目前的现状就是一个例证。功能分区方面，缺乏实用性。餐厅区面积过大，造成面积浪费；卫生间没有做到干湿分离，在牺牲一点客餐厅面积的情况下，完全可以增加卫生间与厨房的面积以及实用性。住宅公摊过大，是

4、制约销售的重要因素本项目采用两梯三户的建筑格局，虽然增加了居住舒适度，但也增加了公摊（公摊达到了20-24%），得房率低，对客户而言不超值，对项目自身而言也减少了利润。3、住宅户型设计4、商业建筑设计据建筑规划设计图，沿街独立商业的进深只有12米，集中式商业的进深只有19米。建筑设计极不符合正常标准，对商业销售造成诸多困难。商业的建筑形式不统一，可能会造成销售模式的多样化，增加了营销复杂度倒在其次，重要的是，增加了统一经营和统一管理的难度。二、推广概念1、前期推广的形象定位有点低，且概念模糊。本项目的宣传口号泰鑫现代城的宣传口

5、号五年赚一铺——有种效仿泰鑫现代城五年返租37%的意味，但概念模糊，尚不清楚五年赚一铺是否采用返租模式，且为多少回报。第五大道的概念，源自于美国曼哈顿大街，本质上是商务中心与商业中心的综合体。将此概念生搬硬套，往往使项目自身失去创新价值，不利于品牌创立和口碑宣传。天长西路商业步行街升级版，“升级”本质上是模仿，没有创新，致使商业形象难以拔高。三、营销行为1、早期营销行为2011年中秋，项目预约阶段，举办月饼品尝会，送双节大礼；2011年12月18日，滁州中心商圈投资峰会暨嘉宇·万豪名苑第五大道品牌签约会；2011年12月25日

6、：一期开盘，在售住宅1、3#80.03-122.7㎡；商铺25-242㎡。一次性付款98折，按揭99折；2012年1月30日，丰田汽车展销会在第五大道举行；2012年2月13日-3月8日前购买3#，均可享受365元/㎡装修基金优惠，并领取羽绒被一床。在售住宅1、3#83-122.7㎡一次性付款99折；2012年3月底，在售住宅1、3#楼82.99-123.64m²；最高赠送15㎡左右，现一次性付款98折，按揭99折；2012年4月9日起，团购活动开启。自项目开盘至今，在营销渠道上至少存在三个问题：一、常规的优惠幅度太小，没有拉

7、大一次性付款与按揭付款的优惠差额。二、节点活动、主题活动太少，暖场性不够，在关键时刻没能抓住营销良机。三、没有考虑到老客户的带动效用，缺乏对老带新政策的支持。从5月9日延长到6月8日，很可能说明了团购政策没有在预期的时间内发挥应有的效益。另一方面，团购政策虽然优惠幅度较大，但成交周期较长，难以实现速销。2、近期团购2012年4月9日-5月9日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡。在售住宅7#80-125㎡，1、3

8、#楼82.99-123.64m²；最高赠送15㎡左右，现一次性付款98折，按揭99折。2012年4月9日-6月8日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡。本案的定