房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧

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1、房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧“房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧☆2011年10月21–23日　☆深圳?鸿丰大酒店　☆主讲专家：刘玉章??2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。??2008年我国施行新《企业所得税法》。三年来，财政部、国家税务总局根据经济

2、形势的发展，制定了一系列有利于促进我国房地产行业发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。??为了控制经济过热、抑制房价上涨，自今年年初以来，人民银行六次上调存款准备金率，严格控制信贷规模，房地产企业面临着前所未有的融资困难，一些中小型房地产企业已经出现了资金链条断裂的局面。怎样开辟新的融资渠道、利用房地产企业进行重组度过难关也是房地产行业面临的棘手问题。??为此，我们开发这个课题，准备帮助房地产企业掌握土地增值税清算、

3、企业所得税汇算清缴、项目公司清算的三大技巧，同时，研讨如何开辟新的融资渠道，在房地产全行业遇到融资难的情况下，如何通过企业重组来维护房地产业投资人的合法权益。【授课内容】第一节、土地增值税清算技巧精解1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的开发费用？2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，开发费用是否按照5％扣除？3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土

4、地增值税？5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？11、企业取得的土地出让金

5、返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？16、怎样搞好土地增值税的清算？第二节、企业所得税征纳中的焦点问题精解1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》

6、时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？5、企业视同销售业务税收政策有何变化？6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开

7、发产品成本？11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？12、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业

8、服务如何确认收入？19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施之后，集团如何进行“统借统还”？22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当如何处理？23、