某艺术园整体定位分析及可行性研究报告(doc)

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1、“某艺术园”整体定位分析及可行性研究报告53目录总经理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3页第一章：项目简介………………………………………………………………………………………………………………………第6页一、项目位置二、项目概况第二章：土地价值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8页第三章：项目开发理念………………………………………………………………………………………………

2、…………………第11页一、整体目开发理念二、产皮设计理念第四章：项目定位建议…………………………………………………………………………………………………………………第16页一、项目总体定位二、项目市场定位三、项目消费者定位四、市场竞争定位第五章：总体规划分析及建议…………………………………………………………………………………………………………第21页一、分区思路二、分期思路三、分区中的两种不同布局思路四、容积率53五、各区参数第六章：项目建筑规划及建议……………………………………………………………

3、……………………………………………第26页一、产品规划分析二、物业类型建议三、单体面积建议四、面积及房型配比五、房型设计建议六、建筑及风格建议第七章：环境规划分析及建议…………………………………………………………………………………………………………第35页一、景观环境设计理念二、景观环境手法第八章：公共、芙蕖设施规划建议……………………………………………………………………………………………………第39页一、艺术馆区建议二、公共设施建议第九章：分期推案建议………………………………………………………

4、…………………………………………………………第43页第十章：新材料、新技术的应用………………………………………………………………………………………………………第44页第十一章：经济指标建议及财务分析…………………………………………………………………………………………………第45页第十二章：某艺术园2002年工作推进计划………………………………………………………………………………………第48页附件：项目经济指标的多个论证方案…………………………………………………………………………………………………

5、第49页53【总经理提要】1、本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行了进一步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。2、我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信

6、心。3、在开发理念思考方面，我们提出“围绕市场，赚足利润”、“做精品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性”整体开发的四大理念，在产品上以“一幢一境界，一户一艺境”为理念进行规划设计。531、我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区”，并确定了“双层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位。2、我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层（针对高档别墅客户群），也包括可承担总价

7、80万以下的较高收入精英阶层（针对一般别墅客户群）；他们的主体年龄分布在35—50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。3、根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业（主要对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价的公寓型社区（对联体别墅而言，主要对手集中在河西、城中心一带）实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。4、产品方面，我们建议以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品5

8、3（除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造）。1、单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力；而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。2、景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文”的设计理念，本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。3、在整体容积率为0.3