某艺术园整体定位分析及可行性研究报告

某艺术园整体定位分析及可行性研究报告

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1、“某艺术园”整体定位分析及可行性研究报告68目录总经理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3页第一章:项目简介………………………………………………………………………………………………………………………第6页一、项目位置二、项目概况第二章:土地价值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8页第三章:项目开发理念…………………………………………………………………………………………………………………第11页一、整体目开发理念二、产皮设计理念第四章:项目定位建议………………

2、…………………………………………………………………………………………………第16页一、项目总体定位68二、项目市场定位三、项目消费者定位四、市场竞争定位第五章:总体规划分析及建议…………………………………………………………………………………………………………第21页一、分区思路二、分期思路三、分区中的两种不同布局思路四、容积率五、各区参数第六章:项目建筑规划及建议…………………………………………………………………………………………………………第26页一、产品规划分析二、物业类型建议三、单体面积建议四、面积及房型配比68五、房型设计建议六、建筑及风格建议第七章:环境规划分析及建议……

3、……………………………………………………………………………………………………第35页一、景观环境设计理念二、景观环境手法第八章:公共、芙蕖设施规划建议……………………………………………………………………………………………………第39页一、艺术馆区建议二、公共设施建议第九章:分期推案建议…………………………………………………………………………………………………………………第43页第十章:新材料、新技术的应用………………………………………………………………………………………………………第44页第十一章:经济指标建议及财务分析…………………………………………………………………………………

4、………………第45页第十二章:某艺术园2002年工作推进计划………………………………………………………………………………………第48页附件:项目经济指标的多个论证方案…………………………………………………………………………………………………第49页68【总经理提要】1、本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行了进一步的论证分析,并提出相关建议,力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。2、我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地,具备了较

5、强的先天的资源优势;综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素,本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间,因此对于本项目的开发理应有十分的信心。3、在开发理念思考方面,我们提出“围绕市场,赚足利润”、“做精品,树品牌”、“68既要考量现实,又要适度超前”、“尊重共性,突出个性”整体开发的四大理念,在产品上以“一幢一境界,一户一艺境”为理念进行规划设计。1、我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区”,并确定了“双层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位。2、我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导,覆盖整体中高收入阶层,既包括身家数百万、可承担1

6、00万以上房价的老板阶层(针对高档别墅客户群),也包括可承担总价80万以下的较高收入精英阶层(针对一般别墅客户群);他们的主体年龄分布在35—50岁之间,并形成年龄逐渐趋低的趋势,其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。3、根据南京别墅市场的发展现状,本项目总价竞争与同品质物业竞争并存,因此我们作好针对同类型的别墅物业(主要对手集中在亚东新区、江宁区)和针对同总价的公寓型社区(对联体别墅而言,主要对手集中在河西、城中心一带)实施“远东战役”与“南方会战”68两大战役的准备。1、产品方面,我们建议以独栋、双拼别墅为主,以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品(除传统的独栋、双拼别

7、墅外,可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼;同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充,依势而造)。2、单体面积的设计,既要充分满足别墅居家的空间需求,也要考虑到市场承受能力,尤其是总价的承受力;而空间是别墅的灵魂,因此必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。3、景观方面我们提出“大地艺术,唐诗遗韵,自然人文”的设计理念,本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史(如唐诗意境等)中去充分挖掘,提炼出本案景观设计的理念和各种元素。4、在整体容积率为0

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