唐圆新苑项目营销策略报告4

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1、西安唐园新苑项目营销策略报告项目营销策略报告暨销售策略总纲销售顾问单位：深圳市云灏房地产经济评估有限公司策划总监/文案-：王洋广告协作单位：深圳市雅玛广告有限公司创意总监/文案：杨阳2001-8-860西安唐园新苑项目营销策略报告新唐贵府典雅的.时尚的..非凡的西安首座人文主义超凡生活社区将现代建筑个人居住理念现代生活方式带到西安IT'SMYHOUSE主张60西安唐园新苑项目营销策略报告目录l前言l市调方法统计报告第一章：项目的总体框架及营销策略的提出一、项目定位二、目标对象厘定三、产品概念四

2、、营销主张第二章：产品营销策略框架及其建议一、风生水起——小区规划策略二、人文主义——小区功能策略三、扬长避短——户型销售策略四、实话实说——物业管理策略五、人无我有——社区交通策略第三章：产品推广策略框架提出一，推广道具的准备二，上市前推广策略三，上市期推广策略四，强销期推广策略五，持销期推广策略附件开盘前60日工作时间表硬件设施准备/咨讯准备/媒介宣传准备/包装准备/销售控制准备/文件准备60西安唐园新苑项目营销策略报告前言本策略报告旨在通过对市场定性、定量研究分析基础上，对产品销售策略、市场推

3、广策略提出有针对性、有建议性、有指导性、有参考性的意见和证据。本报告目的是具有极强的销售针对性的，我们将紫薇城市花园作为目标对象，进行分析市场、梳理思路、明确方向、制定对策。因此，本策略报告抛弃常见表述方法，而直接针对各需要策划的项目核心问题、实际问题，边分析、边结论、边制定相应对策，使策划有的放矢、处处务实、真实有用。针对性方向如下：1.紫薇城市花园，销售主张和基本情况2.紫薇城市花园产品的SWOT分析及对应的控制策略3.紫薇城市花园的死穴及攻击策略诉求60西安唐园新苑项目营销策略报告一、市场调研

4、及方法：1．由于我公司介入本项目的时间比较晚，所以我们本次市调采用了定性调查和定量调查相结合、同质产品类比的方式来收集西安楼市的市场数据，结合统计数据和定性认识研究分析本项目市场销售策略和产品销售策略。2．本次市调的定量消费调查，采用互联网随机取样观察式，前提是有置业需求的潜在消费者，定量调查代表西安总体的消费需求状况，存在了解整体的消费动机，行为和态度，本次互联网观察对象不代表项目最终厘定的细分受众群。3．本次定性调查包括市场状况、营销水平、竞争特征的了解，采用业内访谈和资料收集的办法；其中，业内

5、访谈主要以各代表楼盘的一线销售人员为对象，了解楼市整体状况和水平；楼盘资料收集主要了解竞争状况和水平，连续两年的楼盘广告收集主要了解市场状况、营销水平。60西安唐园新苑项目营销策略报告一、调研内容1．市场整体状况，楼市发展水平和整体特征2．建筑产品的种类、风格，基本策略和地域市场的特性3．消费需求的特征、对户型、环境、建筑、配套等个性化需求和地域市场的消费偏好4．楼市的定位、概念、营销技巧、定价及媒介作用60西安唐园新苑项目营销策略报告一、研究课题1．谁是项目的最终目标对象？2．项目怎样定位？3．如

6、何针对对手扬长避短？二、研究目的设计项目总体销售策略框架l项目定位l为销售可增加或改进的产品硬件部分l提出产品概念，进而设计相应的营销主张（usp）l广告要素提炼及切入点l媒介的推广计划策略l销售的SP（促销）计划l销售人员的销售技术指引策略60西安唐园新苑项目营销策略报告第一章、项目总体销售框架策略l市场定位l受众定位l产品定位l产品概念l营销主张60西安唐园新苑项目营销策略报告(一)市场定位●楼盘价格定位●竞争策略定位此次调研首要解决的核心课题。60西安唐园新苑项目营销策略报告一、市场分析：1.

7、综述西安市2001年1月-6月商品房销售额达24亿元。据西安市房地产管理局统计，1-6月，西安市共销售各类商品房73万平方米，实现销售额24亿元。据《中国建设报》报道，西安市今年共上市各类商品房103万平方米。其中住宅达到80万平方米。写字楼面积19万平方米。商业用房2.9万平方米。★已售出的73万平方米中：住宅为56万余平方米。写字楼9万余平方米。统计显示，上半年西安市各类商品房的均价为每平方米3509元。其中商品住宅的均价为每平方米2703元。西安市房地产管理局有关人士认为，以上价位仍处于广大

8、购房者认可的范围之内。2.消费群体简述从2001年七月份西安房地产销售信息资料及其他相关因素分析，目前西安房地产销售市场表现出的主要特征有：1、住房销售购买力持续旺盛。据调查，目前西安市还有32.8%的住户没有自有房，按此比例推算，西安市区潜在的购房户达35万户。按照西安市目前人均年收入6000元来看，人均收入相对偏低，而西安市目前普通商品房的价格大约在3000元/平方米左右。我们分析认为大部分购房者的承受力约在1500-2500元/平方米左右。这部分消费群体我们