关于起草《大连市房屋专项维修资金管理

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1、关于起草《大连市房屋专项维修资金管理办法》工作情况的说明根据《专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），我局从2008年开始起草了《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），经过广泛征求意见，多次修改和完善，目前，该《办法》征求意见稿已起草完成。现将起草该《办法》必要性和进展情况予以说明：一、法律、法规依据《中华人民共和国物权法》、国务院及辽宁省《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）。二、制定《办法》的必要性、可行性和紧迫性《中华人民共和国物权法》和国务院颁发的《物业管理条例》明确规

2、定要进一步建立健全住宅专项维修资金制度。而我市现行的《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发[1998]51号),从颁发至今已有十多年，已无法适应我市物业管理的现状。为进一步加强和规范我市住宅专项维修资金的计提及使用管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备及时得到维修和更新改造，解除购房人的后顾之忧，提升我市的物业管理水平，根据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号），有必要制定《大连市城市住宅专项维修资金管理办法》。我市在1998年和2001年先后出台了《大连市城市住宅今后修

3、缮资金计提及使用管理暂行规定》和《大连市城市住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金管理办法》，至今已运行十多年，特别是从2001年7月1日8开始划拨房改房维修基金利息工作，到目前运行正常，并走在全国物业管理维修基金使用管理工作的前列，使我市住宅售后共用部位、设备设施的维修养护管理得到了保障。同时，也为这次制定规章提供了良好的社会环境。由于在维修基金归集及使用方面已不适用于目前我市的房屋维修工作。特别是我市规定只允许使用维修资金利息维修房屋，但随着房屋老化程度不断增加，维修资金利息不能满足维修的需要，广大业主意见非常大，迫切需要用维修资金本金维修房屋。近几年，市人大代表和政协委

4、员也多次建议和呼吁使用维修资金本金。因此，出台本《办法》非常紧迫。三、《办法》的主要内容在起草《办法》时，我局根据165号令的有关规定，结合我市的维修资金的管理体制和管理模式，进一步明确了我市住宅专项维修资金归集和使用管理部门；明确了住宅专项维修资金交存范围、交存标准和时间，以及维修资金的存储和续筹等规定；明确了维修资金管理经费的出处；制定了专项维修资金的管理及使用办法。该《办法》的规定原则上是按照《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）的规定制定我市的具体规定。但为了使我市现已实行的维修资金政策保持连续性，以及为了保证我市维修资

5、金的安全使用和结合我市的实际情况，我局在以下几方面有所保留和增加条款：（一）补充细化共用部位内容165号令第三条规定了共用部位及共用设施设备包含的项目内容，本《办法》结合实际情况，在165号令的基础上对共用部位中户外的墙面做了细化，加含阳台外墙面和单元门，对共用设施设备也做了补充，增加了安保设施（主要针对小区监控等设备）。（二）修改维修资金使用管理原则165号令第四条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，但在实际应用中，政府监督原则无法有效执行，维修资金管理部门没有职能对维修资金的使用进行监督。结合我市实际，8在本《办法》第四条作出了

6、以下规定：专项维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、业主决策、业主监督、政府指导的原则。通过引入监理和项目审价机制，增加业委会竣工验收环节，由业主自行决策、自己监督，提高业主的责任感和维权意识，切实解决维修资金使用前决策难和使用后监管难的问题。（三）扩大维修资金交存范围165号令规定，维修资金的缴存范围为（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。但在实际收缴过程中，住宅与非住宅不好明确，应收的非住宅也不好界定，因此在本《办法》将维修资金交存范围扩大将住宅专项维修资金的概念扩展

7、为房屋专项维修资金，第六条规定房屋专项维修资金交存范围为（一）物业管理区域内区分建筑物所有权的房屋；（二）物业管理区域内只有一个业主但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的房屋。即物业管理区域内建筑物所有权的房屋超过两个，或者物业管理区域内只有一个业主，但此物业区域与其他物业具有共用部位、共用设施设备的房屋均需交存维修资金。（四）明确商品房维修资金交存对象、交存标准165号令对于商品房只规定购房人交纳维修资金。而我市从1998年7月2日贯彻《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发【1