当前调控政策下朝阳区房地产市场现状、问题及对策

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1、当前调控政策下朝阳区房地产发展现状、问题及对策内容摘要：随着我国土地使用制度改革和城镇住房制度的改革不断深化，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但与此同时，房地产市场也呈现出价格不合理持续上涨、投资规模过大、房地产商品的有效供给不足和无效供给过剩并存等问题。为调节市场，近年来，国家各级政府对房地产频繁出台了多项调控政策，加强了房地产市场的调节力度，并取得了一定效果，房地产市场处于深度调整期。朝阳区作为全市房地产投资最为活跃的区域，对政策的敏感度较强。在当期形势下，全区

2、房地产市场伴随着当前“从严”“从紧”调控政策效应的逐步释放，表现出投资下滑、结构调整、市场供应能力下降等变化，同时呈现出新的问题，如何在此特定情况下，保持朝阳区房地产市场的良性发展，本文提出了制订区域房地产中长期发展规划，加快经济结构调整，不断完善保障房体系，积极引导商业地产发展等对策和建议，为区委区政府提供决策参考。一、房地产调控政策发展历史及当前政策的主要特点（一）政策对房地产市场发挥了重要作用房地产业作为对调控政策高度敏感的产业，其发展受政策左右最为明显，其震荡的走势也会对区域经济整体产生较大波动。18虽然

3、不同时期国家调控市场的侧重点会有所不同，但从政策内容和效果上可以看出，促进房地产市场平稳健康发展是国家对房地产市场调控的基本目的。从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确房地产成为国民经济支柱产业以来，房地产市场得到快速发展，各种问题亦随之暴露。2004年的“8.31大限”让土地市场得到规范，限制了曾经的暗箱操作，打开了房地产企业靠实力竞争的大门。面对日渐火爆的房地产市场，2005年中央连续推出了两版“国八条”，既顺应了当时民众要求打击炒房等市场过热现象的呼声，更体现了国家调控房地产市场的决

4、心，并为后续调控措施的出台提供了基础。2006年国务院和建设部等九部门先后提出了“国六条”、“十五条”、“90/70”等多项市场调控措施，拉开了一轮调控的序幕。随着政策的逐步深入实施，之前商品房价格快速上涨、地王频现的现象得到遏制，各地房价开始下跌。2009年初受全球经济金融危机等因素影响，楼市开始出现短期的观望情绪，但随着贷款等金融政策的松绑，房地产市场开始回暖，商品房价格随之继续上涨，新一轮调控势在必行。（二）新一轮调控政策的特点2009年末，经济的复苏也使房地产市场的迅速回暖并趋向过热。为稳定房地产市场，政

5、府连续打出组合拳，掀起了新一轮房地产调控政策的篇章。1.政策出台密集有力182010年-2011年，从国家到地方连续多次颁布严厉的、差别化的、强化行政手段的调控政策，显示了对房地产市场调控的态度和决心。2010年1月国务院办公厅首先出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）。4月，国务院再度出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）。13天后北京市推出的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京十二条）。9月29日，国家多部委分别发出措施，巩固调

6、控成果，进一步促进市场健康发展（9.29新政）。2011年1月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，确定了包括“二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施（新国八条）。2月16日北京市发出了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京十五条）。2.调控方式适时多样从内容上看，“抑制房价过快上涨”成为本轮调控的主要目的，而政策力度也相比之前更加严厉，调控目标更加明确，调控手段更加多样。首先，政策抑制不合理需求为历年力度最大。不仅从差别化的

7、金融、税收政策上有所体现，而且对地方政府的考核也纳入房地产调控中，促使地方政府配合中央政策。第二，地方政府在本轮调控中有了权力和压力，国家要求地方政府出台相应措施细化中央政策，在一定程度上缩小了博弈空间，表现最为明显的就是北京市出台的“京十二条”和“京十五条”18的限购令。第三，从土地供应入手增加普通商品房和保障性住房的有效供给。第四，本轮出台的政策都是根据市场实际变化情况适时出台，逐步加强和巩固是市场的调控成果。二、调控政策下朝阳区房地产市场的发展现状（一）历史政策为朝阳区房地产市场发展带来了机遇1.朝阳区房地

8、产发展历程房地产开发投资是衡量开发发达程度的最主要指标，更是全社会投资的重要组成部分。在国家深化住房制度改革步伐不断加快，城市化进程快速推进的影响下，朝阳区全社会投资结构逐年发生转变，房地产开发投资占全社会投资比重逐年上升。而随着不同时期社会整体经济形势的变化，房地产开发投资起伏比较明显。从房地产开发2000年以来的走势上看，波动性及干扰性表现明显。2000年-2004年