房地产商业营销策划书

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1、新城锦绣商业营销策划报告合仲机构2007年10月43目录第一部分西昌市商业房地产市场一、西昌市商业房地产市场环境1、西昌市规划2、西昌市人均消费3、西昌市商业发展情况二、西昌市商业房地产市场1、西昌市商业楼盘个案分析2、西昌市商业房地产市场特征3、西昌市商业房地产市场发展趋势第二部分项目区域商业状况一、区域社区情况二、区域商业发展情况1、各街道商业情况2、区域餐饮业3、区域娱乐业4、咖啡茶房三、区域商业发展趋势第三部分项目SWOT分析一、优势（S）分析及利用策略二、劣势（W）分析及应对策略三、机会（O）分析及

2、利用策略四、威胁（T）分析及应对策略五、项目研究结论第四部分项目商业营销策划一、业态定位1、项目人口导入时间2、市场分析433、现存商业格局对本项目商业的影响4、本项目初始业态建议及分布二、价格策略1、项目区域内租金水平2、项目区域内销售价格3、商业销售价格预测三、销售策略1、销售模式2、销售渠道3、销售进度4、促销策略四、招商策略1、整体策略方向2、招商进度3、项目商家渠道4、促销策略五、推广策略1、卖点提炼2、核心竞争力提炼3、形象定位4、商业推广思路5、主推广语6、副推广语7、各阶段推广策略43第一部分

3、西昌市商业房地产市场一、西昌市商业房地产市场环境1、西昌市规划u到2010年，力争使我市城镇人口达到40万，城市建成区面积达到50平方公里，城镇化水平达到60%u加快城市新区建设和旧城改造步伐积极推进专业市场、物流中心、月城广场中央商务区建设，高质量完成月城广场二期、商业步行街二段、下马水河巷步行街的改造工程；u强化城区旅游支撑中心功能，建设全州旅游开发核心区u科学开发邛海—泸山风景区，大力发展休闲度假旅游u大力发展高科技观光、科普教育旅游，打造特色旅游品牌u发掘民族文化内涵，塑造民族风情浓厚的文化旅游新亮点

4、u积极推进“月城广场中央商务区”、“专业市场”和“特色街区”的建设2、西昌市人均消费西昌市2004-2006年社会消费品零售额各年环比上涨41.69%、8.9%、17%。43衣着2003-2005年消费平稳，2006年消费水平上涨30.36%；家庭设备用品及服务2004年环比上涨36.12%，2005年环比下降19.5%，2006年环比上涨21.85%；教育文化娱乐服务呈逐年稳步上升趋势。西昌市人均收入绝对水平不高，但物价较高，以致人均消费水平上涨较慢，大量商家经营状况不佳，一定程度上影响了西昌市商业的发展速

5、度。3、西昌市商业发展情况3.1西昌市商业发展沿革西昌商业以零售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程主要沿袭经历了三个阶段：老式百货公司、专业市场（专卖店、专业店）和新型百货公司（超市）的雏型期。从老式国营商场到新型百货公司（超市），无论从卖场规划、销售方式，还是商品业种、品种、购物环境、服务、功能等方面，都有了长足的发展，但属于刚刚越步，市场尚未成熟。3.2西昌市商业发展格局城中商业以百货、超市、服装、鞋、饰品和通讯为主，城东商业以社区型商业为主，城南商业以餐饮娱乐休闲、建材和汽贸为主，城西商业以社区型商

6、业为主，城北商业以社区型商业为主。近年来，随着社会经济的持续发展和省内外商家的进入，再加上市政府增强对外开放旅游业的扶持力度，西昌市社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。主要表现在：1、传统国营商业以解体、转租、承包等方式纷纷转制，淡出市场竞争；2、服装、皮件、化妆品、通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进一步提升；3、具有初级水平的连锁、平价及仓储式商场开始出现（主要以食品、日化超市及药店为主）；4、居民消费方向逐渐向新兴的大中型商场汇集；5、餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明

7、高收入阶层的消费力仍有较大的挖掘潜力；6、原有商业设施投资改造速度加快。3.2西昌市居民消费习性分析3.2.1消费特征u预期普遍提高，但两极分化继续扩大。43低、中、高收入家庭的比例分别是12.8％、65.0％、22.2％，呈现中间大，两头小的分布特征，而且居民的收入差距也很大，高收入家庭与低收入家庭相比，差距达到3.3倍以上。（注：低收入家庭――月收入600元以下，中收入家庭――月收入600至2000元，高收入家庭――月收入2000元以上。）u消费层次分明，趋向各有所求低、中、高收入家庭月均每户消费支出分别

8、为410元、1103元、1825元，高收入家庭为低收入家庭的4.5倍，其中吃的费用占总支出的比重分别为54.9％、44.3％、39.1％，低收入家庭比高收入家庭高出15.8％。中低收入家庭的消费偏重于价格较低的商品，高收入家庭则已具有初步的品牌意识。u消费观念发生变化，消费心理日趋成熟。3.2.2消费构成从消费构成看,西昌市居民整体消费水平不高，家庭月均消费支出为1154元,其中吃占43.0％，穿占