上海中原松江项目招商建议书

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1、www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载前言本着市场接受程度、开发强度、租赁难度等几个指标，参照投资商战略目标：“在风险最低的前提下，追求商业价值的最大化”。我们认为在此再值得一题的是：商用物业的开发、项目的准确市场定位和科学决策，是保证项目成功开发的一半。本报告仅是一个框架性的思路，是指航向和目标的一个基本法，要将之从蓝图变为现实，还需要对项目进一步深入理解，才能得出旗帜鲜明的营销主张，此乃是营销策略的一贯性、极具实操性的市场推广策略手段，也是一份精彩的策划方案里所应有的必然要素。因此，这需要我们双方共同的不懈努力！上海中原2007．12．19w

2、ww.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载目录【壹】商铺诠释篇3一、商业地产开发经济效益模式3二、商铺分类4三、社区商业地产核心问题4四、商业地产定位5【贰】经营推广策略篇8一、商铺功能策划9二、定价原则9三、价格策略9四、行销推广策略10五、招商政策10六、销售政策11七、广告策略11【叁】营销计划篇12一、营销进程12二、销售控制13三、营销评估14www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载【壹】商铺诠释篇一、商业地产开发经济效益

3、模式商业地产的开发利润不同于住宅的开发利润途径，它是通过无数次、多种途径的不定性收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。而出租可以分作不定期租金回收，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者带租约的销售等；自营即是从开发到经营都是开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等等各种商业形式，但当中存在着各种经营成本问题（产品生产、产品入货工资、水电费等开销成本）总收入项目总开支（开发成本）利润自营租金Y营利模式销售收入短期5年或10年或N年有入货成本或没有入货成本X营利模式不定性可行性或中期收入＝租

4、金×N年收入＝售货利润＋现金流边际利润收入＝销售面积×售价注：其中“N”年代表永久年数或不定年数；“Y”和“X”代表不定性收入模式www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载二、商铺分类目前商业地产中商铺主要分类由以下几种：社区商铺：作为开发商项目配套部分出现，今后随着市政及生活配套的成熟，以及自身发展受局限的影响，社区商铺将淡出一部分住宅项目市场；商业街：目前上海的传统意义上的商业街是以淮海路、南京路和四川路为代表，其主要特点是业态分类跨度大，商铺和商业集中体混杂，临街吸引人流，也是城市发展中出现

5、商圈和城市副中心的必然趋势；专业市场商铺：由于市场和客群对于产品区分的需求影响，催生了一些专业的商铺集中市场，他的特征就是业态统一，由零散的多个个体商铺构成规模较大的专业市场，以吸引特定的客群并为其提供便利的服务；购物中心：购物中心指具备一定规模，有足够多的“元素”可以集纳消费、娱乐、餐饮、休闲等功能的购物中心。这类购物中心的目标客户广泛，适用从学生到老人的广大人群，可以吸引消费者作更长时间的逗留，从而享用更多服务，形成更多消费；散铺：市场自发形成的规模不大的商铺，这种商铺通常档次不高。三、社区商业地产核心问题一是规模过小，无法满足现代人的多方面的需求。底商多是

6、建在住宅楼底层，面积有限，难以形成综合性的商业业态组合。二是管理混乱，对住宅产生了不同程度的干扰。底商的铺面多采用出卖方式，对于投资者的经营内容及经营方式需要进行控制。三是店标繁杂www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载，影响了小区的整体形象。底商临街而建，各家铺面都要打出自己的店标，不象大型购物中心那样集中设置，因此会出现五彩缤纷的景象，对建筑立面的色彩会产生干扰。因此，在新住宅区大多缺少商业设施的状况下，这类在住宅地产的基础上建造的商业地产，如何健康发展，还需要从以下几个方面进行不断探索：Ø

7、产品设计Ø准确定位Ø商业地产市场策划Ø营销执行（销售＋招商）Ø运营管理结合经营理念下文将着重从产品定位和销售执行方面的内容进行扩展四、商业地产定位主题定位目标消费群定位目标经营商户定位业态定位市场定位经营规模定位经营方式定位功能定位投资业主定位商业定位www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载Ø围绕市场定位展开项目推广社区生活配套及休闲娱乐于一体的综合商业街区Ø明确功能定位满足该小区及附近社区业主的生活、娱乐、餐饮及购物等功能的服务Ø以业态定位吸引投资者业态和区域市场需求相稳合，同时能填补当地商业

8、配套不足的问题Ø以主题定