贫困山区房地产造价管理初探.doc

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1、贫困山区房地产造价管理初探贫困山区房地产项目的造价控制贯穿于贫困县房地产项目开发的全过程，笔者结合在贫困县神池县住建局工作多年的实践，对房地产的项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收结算阶段、销售阶段进行分析和探索。认为在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但对从事造价人员的成本控制水平要求嫌较高。笔者在神池县住建银局从事房地产管理，认为合慰理的设计是有效控制工程造价的前提。项目一经决策株，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，

2、设计费用一般只占建设项目全部费用罟1%—2%，但影响到工程造价达到75%以上，设计待的质量和功能是否满足使用纣要求，不仅关系到建设项目肥一次性投资多少，而且影响ッ到建成后的使用效益。当工胪程项目设计一经确定，也就冯确定了工程造价的主要部分《，工程预算、结算只是工程糠计量而不能从根本上改变工疮程造价，因此我认为必须要挚有效控制工程成本，更要着蜻重抓好工程设计这个阶段管奚理。一是要实行设计方案胲招投标制度。通过设计招标守来选择优秀的设计单位，从г而保证设计的先进性、合理ｊ性、准确性，避免因设计质Ю量问题。5/5二是要开展限额加设计。通过对项目多种设计

3、蒡方案比较、筛选，对各项造忽价指标、各项经济技术指标衩，进行分析、判断，选择技昧术上可行性、施工上可能性豚、经济上合理性的设计方案喧。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。三是要ㄔ加强图纸会审。在设计阶段留，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取炽得最好的效果，重点是对图…纸技术上的合理性、施工上卯的可能性、工程造价上的经芟济性进行审查，从各个不同签的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以求提高设橱计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来冽的困难与麻烦,以及造成的⒔经济损失与不必要的浪费。卯其次在工程

4、招投标是有效控沈制工程造价的核心。工程的ぐ招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对俨方，促进工程成本有效降低萍。在编制招标文件时，标书物条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关搌费用的应尽量包死，尽量做吭到少留或不留活口。工程标娲底要保证质量，造价水平要︿合理，把工程标底控制在投椒资范围内。同时工程合同管喏理是有效控制工程造价的法律保障。合同一旦签订，就俅成为维护自身权益的法律依裨据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益鱿与社会效益。因此要健全合郦同管理的组织形式、内容和鹛制度，造价管理人员要积极诜参与建设工程合同的起

5、草、锡订立、审阅、会签等各个环Й5/5节，熟悉建设工程合同的各齐项条款，了解建筑行业的有プ关规定与一般惯例。充分发撒挥合同管理的约束与监督职︱能，有效地控制工程造价。四是项目施工阶段是造价管寂理过程的重要环节。施工阶拓段是造价管理的重要阶段，捉项目开发进入施工阶段后，摩项目造价管理的实质内容为庵施工合同管理的具体实施。砍由于在设计阶段和招投标阶崦段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施祆工阶段的主要任务是尽可能缒控制项目的额外支出，要严蛇格把关项目的工程变更，减垡少施工单位索赔事件的发生烹。由于开发商、设计单位或隔施工单位以及其他因素的影侨

6、响，在工程项目实施过程中鲺施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一诫定程度的改变，这导致工程炽变更时常发生，从而造成工锵期的延误、工程内容的增减砧或施工工序的改变，这些在ｇ成本上表现为工程造价的增雀加，控制变更是这一时期开盂发商的主要工作，因为这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现，开宿发商应当尽快地分析变更产嗦生的原因及其影响，及时合殿理地做好变更的控制工作。荡如何对变更进行有效的控赜制，我通过在神池房产管理忡的经验认为可以从以下几个方面努力：首先图纸会审是霄有效控制工程变更的起点。氽其次是施工阶段的造价控制氙必须兼顾工程

7、进度。工程项养目建设的目标系统是一个由凄质量、投资、进度三大要素碰组成的统一矛盾体，其中任轩5/5何一个要素的变化，都会引选起另外两个要素的相应变化蒌。在工程质量必须符合国家邀相关标准的前提下，开发商栉可以调整的只有投资和进度胳。施工阶段的造价控制，必梗须做到将投资与进度挂钩，⒔因为，工期延误会因施工实Ⅱ际情况而转化为费用增加。茴同时成本管理部门要及时进行全过程跟踪审计。虽然国沽家对房地产开发企业没有强筝制要求委托跟踪单位进行工曲程施工的造价控制，但是跟ζ踪审计的作用对工程成本控戎制起着非常积极的作用。哭并要重视对工程签证的管理赖。工程签证是工程合

8、同价款机调整的重要依据之一。对于一个具体工程项目而言，要窑杜绝工程变更几乎是不可能ò的，而合同双方在变更处