房产相关基础知识

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房产相关基础知识主讲：吉林省置晟房地产经纪有限公司培训教材 课程安排房地产的含义房地产的类型房地产专业名词税费的计算办理贷款的手续及流程 培训目的：新经纪人通过该培训项目，了解进行房地产中介业务的基础知识，了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象：入司新人； 房地产的含义房地产：具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房产：指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产：指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及个地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 产权形式双证单证公产（房票子）购房合同、发票军产铁路产权（产权、公产）抵账合同、协议部分产权单位产权回迁协议、调配单经济适用房、廉租房集资建房、团购无籍房 房地产的类型按用途划分：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-7层（10米，24米）中高层为8-12层（一般采用钢筋混凝土结构，带电梯）高层为13-24层超高层24层以上 按楼体材料结构分类：砖木结构砖混结构钢混混凝土结构钢结构框架 国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年 名词解释总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建筑用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 名词解释绿化率：绿化面积与建筑用地面积的比率容积率：建筑面积总和与建筑用地面积的比率山墙：楼栋两侧的边墙层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：层高减去楼板厚度的净剩值。 名词解释建筑面积：房屋套内面积与公摊面积的总和实用面积：房屋内实际使用的净面积公摊面积：共用部分面积和共用建筑面积按比率分摊到单套房屋的面积承重墙：承担房屋全部重量并将房屋重量与自重传递到基础的墙面 名词解释期房现房毛坯房一级市场二级市场三级市场 名词解释安居房：指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）是党和国家安排贷款和地方自制自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 1、商品房开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（土地购置）2、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。是指具有社会保障性质的商品住宅，其成本略低于普通商品房，具有经济性和适用性的特点，故又称为经济实用房。 3、房改房经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。（公产房买断）4、廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 商品房、经济适用房、房改房三者之间的区别：土地取得方式；商品房土地是通过招、拍、挂等出让方式取得，经济适用房和房改房土地是国家划拨取得销售对象来看：商品房不受限，经济适用房和房改房是符合条件的特定人群。使用情况来看：商品房拥有100%的产权，而经济适用房和房改房产权使用情况有所限制。比如：经济适用房不得出租。交易情况来看：商品房可随时交易，不受限制。经济适用房在五年之内不得交易。房改房要经过本单位同意上市交易后方可交易。销售价格来看：商品房完全执行市场价，而经济适用房执行政府指导价格。房改房是本单位带福利性质的优惠价格。三者区别 1、契税契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专税种。税率：3%---5%（法定）追求卓越永无止境相关税费 长春当前实际征收标准：普通住宅面积90平米以内1%；面积90平米（含90）---144平米契税为1.5%144平米（含144）以上契税为3%（针对首次购房者）两次以上购房者征收标准为140平米以下1.5%140平米以上3%非普通房屋（商铺、写字间、别墅、评估价高于本地段均价1.4倍以上）均按3%征收追求卓越永无止境 2、营业税在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5.5%。追求卓越永无止境 追求卓越永无止境3、个人所得税：对产权人出售房屋的所得部分征收的税。税率：长春按总房款的1%征收 4、印花税在中国境内书里、领受税法规定应税凭证的单位和个人所交的税。税率：千分之一、千分之零点五、千分之零点三、千分之零点一、千分之零点零五长春印花税5元追求卓越永无止境 追求卓越永无止境5、交易费70平米以上商品房、经济适用房6元/平米，房改房不收，非住宅8元/平米。6、工本费住宅工本费72元/套 契税首次购房90㎡以下总房款1%90-144㎡总房款1.5%144㎡以上总房款3%契税非首次购房总房款3%个税5年内总房款1%，5年以上无个税营业税（5.5%）满5年140㎡以下不交140㎡以上差额营业税营业税（5.5%）不满5年营业税5.5% 房产交易时涉及到的相关手续1、交易时所需的相关材料产权人需提供的资料：房屋所有权证、国有土地使用证、夫妻双方身份证（如果未婚提供单身证明）、结婚证（如离异提供离婚证、财产分割协议、单身证明）、户口本（夫妻双方）、契税票购房人所需提供的资料：一次性：身份证贷款：夫妻双方身份证（如果未婚提供单身证明）、结婚证（如离异提供离婚证、单身证明）、户口本（夫妻双方）、收入证明、银行流水账单 公司在手续审理中的服务规范1、一次性付款业务的审核服务标准：对产权证、身份证、结婚证、离婚证等证件的真实、合法、相符、有效性等进行严格审核。（附业务操作明细规范） 公司在手续审理中的服务规范2、按揭贷款业务的审核服务标准：对支付首付款与还款的能力、银行信誉度、相关证件资料的真实、合法、相符、有效性等进行严格审核。对所办按揭贷款业务的房屋是否符合银行房产贷款要求进行审核。 二手房按揭贷款及公积金贷款业务基础知识讲解追求卓越永无止境 培训内容追求卓越永无止境1、商业按揭贷款、公积金贷款的名词解释2、二手房按揭贷款、公积金贷款业务办理流程3、等额本金、等额本息两种贷款的月还款额与利率换算4、保险费、评估费的计算5、申请二手房贷款的条件及特殊要求 追求卓越永无止境一、相关名词解释1、住房公积金贷款政府所属的住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买房改房、二手房、经济适用房、商品房、集资建房的住房公积金缴存人发放的优惠贷款。2、二手房按揭贷款购房人用所购房屋产权作为抵押，由商业银行根据一定的比例向购房人发放贷款，购房人按约定分期偿还贷款本息的贷款。 商业贷款与公积金贷款区别商业贷款公积金贷款放贷主体各商业银行北京市公积金管理中心担保单位房产经纪机构北京住房担保中心担保方式阶段性担保全程担保放贷主体各商业银行北京市公积金管理中心贷款申请条件公积金贷款：满足商贷的同时并且前6个月缴纳或累计缴存12个月以上放贷时间15个工作日1到2个月抵押权人不同房产抵押给银行房产抵押给担保方 追求卓越永无止境二、二手房按揭贷款、公积金贷款的流程二手房按揭贷款的流程：1、签订买卖合同2、评估3、申请贷款4、缴纳税费5、过户6、办理抵押7、放贷公积金贷款的流程：1、签订买卖合同2、缴纳税费3、办理过户4、申请贷款5、评估6、抵押7、放贷 三、等额本金、等额本息月还款额的计算等额本金概念：借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的利息计算方式：At=P/n+[P-P/n(t-1)]i式中At-第t月的还款额P-贷款金额i-贷款月利率n-按月计算的贷款期限追求卓越永无止境 三、等额本金、等额本息月还款额的计算等额本息概念：借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息与应归还的本金。计算方式：A=P{i（1+i)n/[(1+i)n-1]}式中A-月还款额P-贷款金额i-贷款月利率n-按月计算的贷款期限追求卓越永无止境 1、基本条件：（以工行为例）首付比例：首次购房首付款30%，利率在基准利率下浮15%.二次以上50%，利率上调10%。2、购房人有稳定的收入来源，可提供单位收入证明或个体营业执照及纳税凭证3、要有本人银行帐户半年的流水账单4、所购房屋有产权证5、所购房屋房龄+贷款年限＜30年追求卓越永无止境四、二手房贷款的条件及特殊要求 五、保险费、评估费的计算1、保险费：贷款年限*贷款额*万分之五2、评估费：总房价*千分之三 谢谢！