土地增值税的计算方法

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1、一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1．土地增值税只

2、对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2．土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3．土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，

3、社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（二）征税范围的若干具体规定1．以房地产进行投资、联营　　对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。2．合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；但是，如果建成后转让的，属于

4、征收土地增值税的范围。3．企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；4．交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。5．房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。6．房地产出租房地产出租，出租人取得了收入，但没

5、有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。7．房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。8．国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。四、税率土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％，税收负担高于我国的企业所得税。土地增值税四级超率累进税率表　　　级数增值额与扣除项目金额的比例税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分　　

6、30　　　02超过50％～100％40　　　53　　超过100％～200％的部分50154超过200％的部分6035五、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。六、转让房地产增值额的确定土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。（一）收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减

7、除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（二）扣除项目及其金额1．取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式

8、：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2．开发土地和新建房及配套设