房地产开发融资成本与风险性分析

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1、房地产开发融资成本与风险性分析杨亚莉（重庆润鹏房地产开发有限公司，重庆400039）摘要：我国房地产行业经历了十年的高速发展，近一年来房地产行业面临着调整，据统计部门公布的2014年10月份我国主要城市商品房价格变化情况来看，只有3个城市房价出现上涨，其余的城市房价出现下跌，其中一部分的城市商品房均价出现连续数月的下跌。房地产开发企业在这一背景下，项目的融资成本与风险更加突出。关键词：房地产；融资成本；风险分析中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）34-0147-02（二）融资渠道单一，对银行贷款过度

2、依赖融资渠道单一已经是我国企业面临的普遍问题，中小企业、房地产开发企业都面临着融资渠道单一的问题。目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资，在健全的资本市场中，三种融资方式都较为普遍，企业的融资渠道也较为广泛，但是在我国的市场中，房地产开发企业难以发现债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦

3、银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，职能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。企业的贷款虽然只占据15%左右，但是自筹资金中很大一部份是民间借贷或者其他私人借贷。如果把国内贷款和自筹资金合并，那么通过借款融资的比例将在55%左右。对于一家企业来说，借款比例过高将带来较大的财务风险。一家企业的融资应该是贷款、债券和股权融资相结合。在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮

4、助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分房地产开发企业都投向了成熟型的企业，在这些企业的上市前夕进行投资，发展规模小的企业很难获得房地产开发企业，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。总而言之，房地产开发企业对银行贷款依赖度过高，伴随着潜在的财务风险。（三）融资风险管理机制不健全由于我国的房地产市场过去处于粗放式经营管理中，对融资风险的管理不够重视，融资风险管理机制不健全，导致融资风险较高。由于房地产开发项目管理者过于重视项目的扩张，为了筹集更多的资金，对融资风险的认识不足。这就直接的导致财务部门融资风险的预警机制不健全，无法有效

5、的识别和预防融资风险。很多的房地产开发企业没有建立完整的风险识一、引言房地产开发项目需要巨大的资金投入，由于房地产企业资金有效，开发项目需要从外部进行融资。我国由于资本市场不健全，房地产开发融资渠道较为单一，融资成本高。由于房地产行业的调整，企业的融资更加困难，融资的风险较为突出。今年以来，就有数家规模较大的房地产企业因资金链断裂而出现倒闭。目前的情况下，房地产企业控制融资风险已经关系到企业的生存，尤其是中小型的房地产企业，笔者将围绕房地产融资成本及风险这一问题进行探讨。二、房地产开发项目的融资成本与风险分析（一）房地产开发项目融资成本较高由

6、于我国的资本市场不健全，企业的融资渠道狭窄，导致融资成本较高。目前房地产开发项目主要的融资方式是银行贷款和民间借贷，银行贷款相比民间借贷成本要低很多，但是在房地产市场逐渐下行的趋势下，银行对于房地产开发企业贷款的额度有所收紧，尤其是一些规模较小的房地产开发企业，从银行贷款的难度逐渐加大。民间借贷虽然手续简便，但是融资的成本很好，至少10%的利率，一些地方甚至出现20%、30%的借款利率，对于房地产开发企业来说，融资的成本巨大。一旦出现资金紧张，无法按时还款，很可能导致公司资金链断裂，出现破产，今年就有数家因民间借贷出现资金链断裂而破产的房地产

7、企业。对于银行贷款的成本，贷款利率通常由央行决定，央行采用货币政策通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，最近一次的利率调整中，央行下调了贷款利率，对于房地产市场是一大利好。但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，主要表现在对房地产开发企业借款的成本上，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，而借款的成本受到利率的影响，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的融资成本，在行业整体低迷的情况下，房地产开发企业将面临较大的风险。收稿日

8、期：2014-11-20作者简介：杨亚莉（1975-），女，汉族，重庆人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理。147【质量与安全】QualityandSa