福州市则徐店可行性分析报告

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1、第一章项目概述一、项目名称：福建省福州市则徐店项目二、项目地点：福州市仓山区则徐大道379号三、占地面积：30000平方米四、选址位置图五、建筑规模：总建筑面积30000平方米其中：地上一层10000平方米地上二层10000平方米地上三层10000平方米机动车停车位：不少于500辆六、合作方：福建省商业集团七、合作模式：房屋租赁八、合作期限：租赁期限为二十年，该租期期满后，如无不可抗力，本合同租期自动顺延20年。九、合作条件简述：初始租金标准为一层、二层每天每平方米人民币1.00元，三层每天每平方

2、米人民币0.90元。前5年租金标准不变，从第6年开始租金标准在前五年年租金标准的基础上递增,以5年为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上递增5％。第二章市场分析一、福州市经济发展综述1、城市面积及人口规模福州市总面积12961平方公里，总人口690万。其中市区面积1143平方公里，人口260万。2、经济和消费情况1984年福州成为全国第二批国家历史文化名城和全国对外开放的14个沿海港口城市之一；1985年列为全国经济体制改革综合试点城市；1990年成为全国35个国内生产总值超“百亿元”的

3、城市之一，1991年进入首批“中国城市综合实力50强”和“城市投资硬环境40优”城市行列；1997年城市综合实力在全国219个市地级以上城市中居第24位。2001年，全市国内生产总值超过千亿元大关，达1003.27亿元，综合经济实力名列全国省会城市前列。2002年在岗职工年平均工资13199元。城市居民居住条件继续改善，2002年，城市居民人均居住面积13.2平方米，农村居民人均使用生活用房面积36.25平方米。二、建材零售业竞争对手及分布福州市目前的建材市场容量为35亿人民币。目前福州市较大的建

4、材市场有福州建材市场，汇多利建材市场，拓福装饰建材超市等。福州建材市场是福州最老的一个建材摊位市场，代表着福州的建材行情。位于鼓楼区西二环。汇多利建材市场位于合江区广达路，现有面积3.8万平方米，明年扩张后面积达到5.5万平方米，有250余家经营商，销售额1.4亿。拓福装饰建材超市在福州有2家店，分别位于合江区广达路和仓山区仓山。于2001年开张。由此可见，福州市则徐大道附近建材市场10公里内已经初具规模，但目前大部分为摊位式市场，经营档次普遍不高，难于适应家装市场的发展需求。东方家园则徐店的兴建

5、，将提升福州建材、家装行业的水平，更好地满足各类消费者需求。目前，“百安居”、“OBI”等国外竞争对手尚未在福州设点。因此，应加快速度，抢占市场先机，在35亿容量中占据4—5亿的市场份额，就能够影响福州建材市场的格局。三、项目市场定位本项目定位为建材、家居仓储型超市。其中一层：10000平方米，自营建材超市。二层：10000平方米，家装市场，出租摊位。三层：10000平方米，家装市场，出租摊位。四、项目商圈及交通分析福州城市道路系统由八条对外放射道路、三个环路和若干条东西向、南北向贯穿的城市干道组

6、成。本项目位于福州市区的南部，属仓山区，位于则徐大道，占地45亩。在城市二环以内，交通非常便利，属于福州市较繁华地带。目前有5条市内公交线路经过本项目周边设有车站。居民通过六一南路和连江南路可在十五分钟车程以内到达本项目，城市二环附近的居民可通过城市放射路在三十分钟车程内到达。因此，本项目的第一商圈是福州市二环路以内的地区，商圈内集中了大量的物业，80%的房地产开发项目位于本商圈内，仅项目周边就有三叉新村、公正新村等大型居住小区和写字楼。商圈内购买力巨大，预计可占市场份额的70%。第二商圈是包括市

7、辖县、经济技术开发区、工业区在内的整个福州市。由于福州为福建省的省会，其交通枢纽作用十分明显，所以本项目的第三商圈是福州周边的地级市。五、项目市场前景本项目地处城市较繁华地区，交通位置极其便利，而则徐建材超市店的兴建，又将极大的带动本区域的开发和繁荣，形成良性互动，提升本区域的商业氛围和商业价值。随着福州市招商引资力度的加大，以及将福州市建成区域性商贸物流中心战略目标的实现，都将使本项目的开发具有良好的商业前景。第三章项目投资及建设周期一、项目投资估算本项目投资包括合作方和我方的共同建设投资和我方

8、的开店费用两个部分。1、合作方的建设投资本项目建设总投资估算为6000万元。其中3000万由合作方投入（其中2000万施工期间打入我方帐户，另1000万由合作方负责拆迁及前期工作），剩余3000万由我方投入。本工程由我方负责建设。2、我方的开店费用主要包括五项费用，共计2550万元。其中：（1）二层、三层的精装修费用：200元/平方米X20000平方米=400万元。（2）店内设备费：600万元。（3）IT系统设备费：150万元。（4）开办费：400万元。（5）流动资金：1000万元