下半年东莞市场深度调查

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1、下半年东莞市场深度调查金桥1东莞踩盘个案调查1【世纪城一期·国际公馆】1【丰泰·华园山庄】3【景湖花园·蓝郡】4国恒6竞争个案分析专题一：加州阳光花园6竞争个案分析专题二：海逸豪庭7竞争个案分析专题三：东逸翠苑7竞争个案分析专题四：江南世家8竞争个案分析专题六：水印长堤9常程10竞争个案分析专题一：宝湖山庄10竞争个案分析专题二：时富花园11竞争个案分析专题三：碧湖花园12竞争个案分析专题四：金月湾12治国13竞争个案分析专题一：碧水天源13竞争个案分析专题二：庆峰花园14竞争个案分析专题三：愉景花园15竞争个案分析专题四：年

2、丰山庄15调查表16规划16户型17园林18价格19配套19客源20金桥东莞踩盘个案调查【世纪城一期·国际公馆】基本情况：●位置：东莞城南东莞大道东，处于莞城和厚街之间●规模占地：共147.38万平方米，建筑面积198.38万平方米●开发周期：2002年开始开发，计划分六期开发，预计总开发周期８年●一期规模：占地15.87万平方米，总建筑面积11.51万平方米●建筑覆盖率：24.13%●容积率：0.69●在售单位：332●物业费：1.5元/月/平方米●投资组合：东莞康华投资集团、东莞市世纪商住开发公司●建筑设计：同济大学建筑设

3、计研究院●园林规划：贝尔高林●物业管理：世邦魏理士●代理公司：深圳世联地产顾问●整合推广：深圳市风火广告公司●销售电话：（0769）——2988888目前情况：类目内容主诉求以生活之精彩，博世界之喝彩。新公馆生活传承国际视野，对话顶尖人士。项目定位处于城市扩张后的新中央生活区的高尚居住区规划风格澳洲风情，分昆士兰、莫尔本等区，色调和谐感觉明快但不轻浮周边情况东侧为6800亩天然园林，南为生态居住区，西为规划中央生活区。户型分配2、4、6叠拼共258单位：200-438平方米/150-350万公寓共72单位：140平方米/70万

4、单体别墅共2单位：620平方米/560万最大户型两栋独立620平方米目标客户本地化的港澳台商人，侨胞，周边商人，文化型财富阶层开盘日期2003年12月销售情况公寓售完，叠拼别墅剩40个单位，独体未售出购买动机自住为主，投资其次配套1万2千多平方米的会所和澳洲风情主题商业街交通情况西侧紧邻东莞大道，从市中心到项目大约20分钟之内车程特色以100豪门人物名字定义每个住宅单体，服务态度最好其它现在进度部分现房，交房标准为毛坯房，交房日期8月分析——★优点：1、规划在世纪公馆东北方向，十字路口斜对面是同一开发商投资的一个单独占地3万多

5、平米，建筑面积7万多的【现代经典】公寓项目，有效为配置人口比例做好铺垫。会所和商业街区已经落成，共有2万多平方米，在路边整体感觉较为开放大气，也显得比较有人气，小区内的密度控制得较好。2、产品户型组合较多，多达15种户型，外立面颇丰富，所有别墅都有地下室，但是算一半销售面积，基本上250平方米以上单位都配备了双主卧，380平米以上单位都有客厅挑空，住宅单体景观有天井花园、入户花园、前花园、后花园等花园组合，景观视觉较为丰富。3、交通该项目在东莞大道东侧，位置处于莞城和厚街之间，交通比较便利，自驾车到达市中心在20分钟之内，到达

6、厚街40分钟左右。4、配套周边有购物乐园，水濂湖公园，高尔夫公园，平西水库，规划中的中央商务区，中央生活区。5、包装整体的文化包装味道比较足，售楼处的环境布置也比较气派，有10名购房者中抽取一辆马自达6的促销政策。▲缺点：1、地理特色据该项目销售人员介绍，该项目的正西侧隔东莞大道相望是东莞城扩建后规划的中央生活区，中央生活区再向北也即市中心方向是未来规划的中央商务区，因此该项目的发展期和城市建设的周期密切相关，受到一定约束，并会有较大的前期成本。2、户型该项目的绝大多数户型都是3层，加上地下室就是4层，而且主卧绝大多数都设在三

7、楼，上下奔波太多，不符合经历了十多年发展的东莞别墅消费群较成熟的别墅鉴赏力。3、花园单体建筑覆盖率太高，私家后花园面积一般都在和一层面积差不多，而建筑面积300平方米以上，总价250万以上的购买人群，对后花园的需求要更大一些，前后花园都比较小，240平方米左右的单位，前花园面积只有30-50平方米左右，房子的投影已经可以到达门前的路上，近距离观感不够和谐。4、装修样板间装修为欧式古典风格，局部表现较好，但是整体不够自然，而且告知是花费120万装修款才达成的效果，会给消费者付面心里压力。◎与我们间的竞争：目前不是很大，但由于其盘

8、子比较大，文化味道较足，开发周期会覆盖盈丰厚街项目整个开发期，随着东莞的中央生活区、中央商务区的建立，优势会越来越大，能够会消化我们项目一定潜在购买力。【丰泰·华园山庄】基本情况：●位置：东莞虎门镇白马湖畔●规模占地：共500亩●开发周期：2001年开始开发，目前全部现房●在