xx格兰印象项目全程策划报告

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1、“润丰.格兰印象”项目全程策划报告中国.遵义目录一、市场分析1、项目概况2、宏观地产市场背景3、区域楼市分析及周边市场分析4、竞争物业分析二、项目分析1、项目地块解析2、项目发展SWOT分析3、项目综合评价及发展战略分析三、物业发展建议1、项目命名2、项目市场定位3、物业类型定位4、价格定位5、建筑规划、园林景观设计建议6、户型及面积设计的建议7、会所设置的设计建议8、道路系统的规划建议9、智能化系统与新技术的应用建议10、物业管理、社区服务建议四、营销策划建议1、入市时机和销售前提条件2、销售策略3、价格策略4、推广策

2、略5、营销过程控制6、营销费用预算五、后记一、市场分析1、项目概况项目位于凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路城市广场，西至凤凰山脚，北邻天安花园，地处城市中心地段，地块分为两个大区，学校用地区与住宅用地区，两区通过地块前的狭长用地向中华路开口。项目总占地面积38857.1平方米，小区用地面积31857.1平方米，7000平米用地的新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。项目住宅区又分为四个区域，A区为背靠凤凰山的低层建筑，A区往南是住宅B区，全区基本为11+1层的小高层住宅，是小区的中心区域，总图布置结合高差，分台

3、布局，采用半围合手法，将中心花园置于其间，更加大间距至39米，使住宅间相互无影响，且园林景观区的面积增大，B区还利用场地高差设地下和半地下车库，解决小区停车问题。C区主要沿街布置，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为9+1层的小高层住宅，D区为8层的多层住宅区（作为小区的还房安置部分）。2、宏观地产市场背景2000年——2003年遵义市房地产行业一直处于良性发展状态，年开发量增长势头强劲，商品房年销售面积也保持在相对稳定的层面上。由于近年来遵义市对房地产行业的管理不够，缺乏引导，导致房地产

4、行业信誉逐渐下降。在开发与需求方面形成差异，致使市场空置率明显加大。根据遵义市“十五”规划，2002年度政府工作报告，随着城市人口的不断增长，对居住条件和环境的不断提高，遵义市未来几年内对住宅的需求量将达到一定的面积，在近十年内将有15%的家庭计划二次购房，加上新增加的人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年均60万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高档化，这一潜在需求市场也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同时消费者的购买习惯也发生了明显的变化由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞

5、争的激烈程度。2004年下半年数个大盘上市，房地产市场会出现过热征兆；2005年将是遵义市房地产行业竞争最激烈的一年，将面临全新的挑战，会有从新洗牌的趋势地段、环境、配套功能成为销售的利器，缺一不可。购房者对小区品质有了更高的要求普遍认为目前的区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、开发区深圳路一带（市政府、区政府附近，未来升值潜力大）业内专家认为今年的整体住宅销售不会特别理想，消费者需求不正常，预计积压/空置房将大面积上升对于大众市场，政府房（公务员小区）抢手，租金较低。未来两年内二手房市场供应量将增加30

6、万平方米消费者由原来的满足居住需要，正逐渐向享受生活、寻求一种舒适的生活方式转变。遵义的房地产在发展变化过程中，建筑形态出现了新的变化，逐渐出现了别墅、豪宅，但遵义的房地产市场仍以多层为主，小高层和高层为辅。从价格方面来看，在过去两年，多层均价达到1500元/㎡，几乎没有什么变化；2003年小高层均价为1600元/㎡，2004年达到了1750元/㎡，房价上升了10.3%；；2003年高层均价为1700元/㎡，2004年为1750元/㎡，房价上升了3.1%，房价升势缓慢，这与遵义对高价房的吸收能力有关。从市场的占有

7、量来说，遵义目前还是以多层住宅为主，2002年多层住宅的市场占有量高达95.9%，小高层占1.8%，高层占2.3%。从开发量来看，去年遵义的房地产市场开发量达到181.2万㎡，比2001年升了20.4%，其中高层同比增长14.3%，多层同比增长16.8%，小高层同比增长达30.3%，是建筑形态中增长速度最快的。从居民的拆迁房来看，比例占到1/4多。从小区规划上来说，遵义市目前大部分楼盘无论是景观环境还是内部配套设施都不到位，小区概念不强，虽然有些楼盘相对于遵义房地产市场来说，具有一定的特色和优势，但同发达地区相比存在着

8、相当大的差距。如同盛华庭虽做了一些景观、娱乐配套设施，但规模较小，风格单一，没有形成一个真正的小区。龙华·山水家园在此方面确是有质的提升，较其他项目提升了一大步。从开发思路来看，目前遵义市房地产开发企业长远的发展规划不足，企业品牌的塑造不够重视，而房地产项目的成败最终由产品差异性竞争转变为企业品牌的竞争，如此，挖掘