xx东湖湾二期营销执行方案

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1、东湖湾二期营销执行方案目录第一部分：市场环境3一、政策3二、北京市场面临现状51、促销层面52、销售层面73、案例分析：国风上观9第二部分：工作思路11一、2008年工作核心11二、营销策略111、营销目标112、价格策略113、推盘策略124、推广策略125、推广费用比例12三、阶段营销策略131、销售节点132、各阶段策略142.1开盘期（2008/7/30—2008/8/30）奥运期14阶段目标：完成签约50套。142.2销售期（2008/9/1－2008/10/30）奥运期16阶段目标：完成签约80套。162.3强销期（2008/11—2008/12）17阶段目标：完成签约1

2、18套。173、媒体选择方向19附件：开盘前准备各项工作19第一部分：市场环境一、政策1、回顾政府对市场调控总述2007年主要出台政策土地政策政策名称颁布时间颁布单位《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（国土部39号令）9.28国土资源部关于印发《土地储备管理办法》的通知12.3国土资源部、财政部、央行金融政策政策名称颁布时间颁布单位《中国人民银行关于提高人民币存款准备金率的通知》2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款央行（存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位）《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》3.177.208.219.14建设部《

3、中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》3.185.197.208.219.14央行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号9.27央行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔2007〕452号12.11央行银监会产业政策政策名称颁布时间颁布单位《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》11.7发改委、商务部住房保障政策政策名称颁布时间颁布单位《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难得若干意见》8.13国务院《廉租住房保障办法》11.8建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土部、央行、国税总局、统计局《经济适用住房管理办法》11.

4、19建设部、发改委、监察部、财政部、国土部、央行、国税总局北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）7.18市规委北京市人民政府关于印发《北京市城市廉租住房管理办法》的通知9.25市政府北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知9.25市政府n关于促进在京物业服务及相关单位建立住房公积金有关问题的通知10.22市建委、北京住房公积金管理中心关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知11.6市建委其他政策政策名称颁布时间颁布单位物权法3.16人大《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》8.26国务院

5、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》2.2北京市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局分析：频繁出台的新政，配合金融收紧政策，加推保障性住房，使07年10月至今以致未来一段时间内市场低迷。二、北京市场面临现状市场竞争惨烈，压力增大!促销：猛烈销售：低迷1、促销层面1.1.2008年打折促销力度不断增加市场重点项目折扣情况项目折扣情况08年新推项目金地名京一次性：0.95，按揭:0.98。转签：-5000元。公园1872一次性：0.92，按揭:0.95～0.98送：精装修送家具家电。学院派一次性：0.97，按揭:0.99老带新：双方额外0.99；金都杭城一次性：0.9

6、7，按揭:0.98暗扣：0.92（最低）07年持续在售项目星河湾一次性：0.96，按揭:0.98暗扣：0.92US联邦一次性：0.94，按揭:0.97送：精装修，现房入住。圣世一品一次性：0.95，按揭:0.98大湖公馆一次性：0.95项目普遍规律：深折扣（0.92～0.98），平均为一次性95折，按揭98折。1.2促销手段花样翻新1.2.1特价房（边缘产品打折促销）uu美利山项目推出“五一特价房”活动，即拿出10套东西向有对视干扰的房型作为特价房进行促销，不分楼层价格均为11980元/平米。u合生国际花园项目推出的部分特价房售价仅为22500元/平方米，该项目的非特价房屋售价为30

7、000元/平方米，相当于七五折扣。1.2.2送大礼（吸引眼球变相折扣）u美利山项目在整盘14500元/平米价格的基础上，新推出了位置景观好的楼王出产品（全景阔宅），价格上涨至17500元/平米左右，并推出购阔宅送宝马活动，即只要购买楼王产品，即获赠价值30万的宝马汽车一辆。从销售人员的引导方面，更多的是建议直接冲抵30万元的购房款。u奥古斯塔城邦：买联排，送公寓1.2.3开发商垫付首付款u由于首付的提高加大了购房者的置业门槛，因此部分项目出现开发商替客户垫