2008年金融危机下的海南房地产市场分析报告

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1、2008年金融危机下的海南房地产市场分析报告一、2008年海南经济和社会发展情况（一）、综合经济数据分析（截止第三季度）2008年前三季度海南主要经济数据表项目金额(亿元）同比增长率（％）GDP1062.7510.3国定资产投资466.6147.7房地产开发投资129.9760.3财政收入251.6147.5城镇居民人均可支配收入95896.8农民纯收入36536居民储蓄存款1035.4217.8社会消费品零售总额321.4515.3依上表来看，海南2008年前三季度的经济运行情况依然良好。GDP增长率略高于全国平均水平；2007年前三季度固定

2、资产投资315.89亿元，今年同比增速较大；其中房地产开发投资额增长幅度最大，今年前两季度房地产开发投资额为83.68亿元，环比增速稳定。自2008年初美国次贷危机以来，全球经济面临着调整，这场全球性的金融风暴对我国首当其冲的是出口外贸企业，而从海南的GDP产值比重来看，服务业成为支撑经济较快增长的主导产业，前三季度，服务业完成增加值431.67亿元，比上年同期增长13.6%，对经济增长贡献率达55.1%，前三季度，全省共接待旅游过夜人数1454.27万人次，比上年同期增长10.1%；旅游收入135.99亿元，增长9.0%；旅游饭店客房开房率5

3、7.2%，但接待国外游客数量下降，总体来说已经趋缓。（二）、金融危机对海南经济的影响2008年9月份以后，随着雷曼兄弟破产和美林被收购，全球金融危机由此加重，结合省内形势，本土的项目建设、工业经济、房地产市场、进出口贸易等方面的负面影响已经开始显现，这使得一些大项目的进度可能放缓，实现经济增长预期目标的难度加大。1、金融危机给海南金融运行带来的影响主要表现在信贷投放减少。9月份，全省金融机构存款仅新增3.92亿元，全省金融机构贷款总额有所下降，单月贷款新增明显减少，分别比前3个月减少20.74亿元、22.42亿元和48.78亿元。虽然中资银行对

4、美债(证)券投资数额不大，但毕竟还是有所投资且损失风险不断增大。如果银行的损失影响到自身流动性波及信贷投放能力的话，将影响其在海南分支机构的信贷投放额度，一些大项目的推进速度可能放慢。2、海南利用外资下降。近3个月来，海南实际利用外资同比下降幅度较大，分别比上年同期下降46.8%.22.7%和20.3%。虽然海南实际利用外资整体上占全省投资资金总额比例较小对海南经济运行影响不大，但利用外资是发展中国家和地区市县起飞的关键，利用外资的持续下降不利于海南经济持续快速发展。3、在旅游市场和出口市场上。第三季度海南接待外国游客下降明显，出口形势不容乐观

5、。今年海南整体接待外国游客下降，尤其是第三季度接待外国游客下降明显。今年1—9月份，受国际金融危机等相关因素影响，海南接待外国人同比下降11.26%。其中接待亚洲入境游客(港澳台除外)累计同比下降13.01%，接待欧洲入境游客累计同比下降3.92%，接待美洲入境游客累计同比下降17.76%。美国、欧盟、东盟、日本、香港均受目前美国金融危机的影响较大，市场疲软，消费需求下降，将导致海南外部需求下降，有机化学品、服装、塑料及制品、木材及木制品等出口增速明显减缓。4、重点工业项目投资放缓。1-9月，列入省工信局跟踪的24个重点工业项目(不包括12个预

6、备项目)共完成投资44亿元，仅占年度投资计划107亿元的41%。其中，竣工项目完成情况比较好，10个项目中有7个已竣工，完成年度投资计划的92%;5个续建项目仅完成年度计划的40%;9个新开工项目中只有4个开工，完成年度计划的9%。5、部分行业生产经营十分困难。受原材料价格大幅上涨导致企业成本上升，以及市场竞争激烈引发产品价格下降的双重影响，一是汽车行业，1-9月完成产量68099辆，同比下降23.6%;完成增加值4.5亿元，同比减少6.5亿元，下降59.3%，是造成海口市工业负增长的主要因素，影响全省规模以上工业增速3.4个百分点。二是煤电行

7、业1-9月完成发电量54.7亿度，同比增长8%;完成工业增加值-0.97亿元，同比减少5.4亿元，影响规模以上工业增速2.8个百分点。从以上宏观经济数据和产业发展情况来看，海南的经济发展也很难在本次金融危机中独善其身。但整体的宏观经济面还是稳定的，至于本次全球性的金融危机是否会加重，是否会演变为一场严重的经济危机，从而破坏现有的经济面，我们认为主要要关注旅游和房地产两大产业的动态发展，进入第四季度，海南旅游和房地产市场都进入旺季，从目前的市场情况来看仍然平静，春节前后的市场变化更能体现出海南整体经济的实际抗风险能力。因此，我们认为本次金融危机海

8、南经济也已经受到较大影响，但在海南的实体经济所占比重不高的情况下，经济的发展趋势受需求主体的影响更大，而需求主体的变化将是短期的，在扩大内需等利好政策