博思堂苏州渭塘地产项目营销策划报告

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1、苏州奥特房产专阅目录前言4第一篇：市场调研篇6Ⅰ、宏观环境分析6一、苏州市相城区宏观环境61、相城区概况62、相城区总体规划11二、渭塘镇宏观环境121、渭塘镇概况122、渭塘珍珠湖规划14三、最新政策解读及对本项目入市的影响141、全国性房产调控政策142、相城区地方政策163、政策小结17Ⅱ、相城区市场分析18一、相城区房地产发展及特征分析181、相城区房地产发展概况182、相城区房地产市场特征18二、相城区公寓市场研究201、中心板块202、北部板块213、西部板块224、相城区公寓市场总结24三、相城区别墅市场研究241、相城区在售别墅个案分析242、相城区别

2、墅市场特征263、相城区别墅市场总结27四、项目竞争态势分析281、同区域产品竞争对比分析282、产品借鉴33五、相城区市场分析总结36附录：重点竞争个案37Ⅲ、项目SWOT分析43苏州奥特房产专阅一、地块概况431、地块立基条件432、地块周边情况分析44二、项目SWOT分析45Ⅳ、项目定位48A．住宅48一、市场形象定位481、项目卖点挖掘482、项目档次定位48二、价格定位491、定位依据492、价格建议50三、客源定位501、公寓客源512、别墅客源53附录．渭塘市场调研问卷结果汇总58B、商业部分定位63C、产品建议65第二篇：业务推进篇71Ⅰ、行销总体策略

3、71Ⅱ、本案营销策略72一、常用营销策略72二、创新营销策略78三、其他销售模式的运用83Ⅲ、项目组人员组织计划84一、业务组织模式84二、项目组人员培训85三、案场人员的激励机制86Ⅳ、全案销售推进计划86一、销售进度控制86二、入市原则及时机87Ⅴ、价格策略及定价原理88苏州奥特房产专阅一、定价原则88二、价格操控89三、价格策略综述90四、本项目价格策略91Ⅵ、付款方式92Ⅶ、整体推售进度93方案一93方案二100Ⅷ、资金回笼计划111方案一111方案二112第三部分：策划推广篇113Ⅰ、项目分析113一、项目卖点分析113二、项目问题点分析113三、客户属性分

4、析113四、形象定位114五、项目品牌与企业品牌的联动116Ⅱ、营销策略安排117一、营销推广总策略117二、策略分解1171、活动策略1172、媒体策略1183、展示策略1204、客户策略：122Ⅲ、阶段执行安排123一、推广节奏123二、阶段安排123三、推广费用预算129附件一：选择博思堂作为全程合作伙伴的十大理由130附件二：项目团队介绍134苏州奥特房产专阅前言首先，我们对能够接到苏州奥特房产有限公司邀请，参与湖畔明珠住宅小区的投标活动感到非常荣幸，并对发展商的信任表示衷心的感谢。博思堂公司非常希望能与贵司建立更进一步的合作关系，自接到投标宴请函就进行了紧密

5、锣鼓的投标工作。在此过程中，博思堂组织了包括市场部、业务部、规划部、企划部多位同事在内的专案小组，对项目进行了全方位的论证和分析，最终整理撰写成本文。该项目无论在选址、规划设计，还是该项目的其他规划指标都成为营销策划的客观因素，我司在此基础上进行方案的深入阅读和修正建议，并以其作为项目策划、推广和销售的要素之一。在现有的条件下,充分发挥策划的弹性,使该项目能够在目前市场情况下,实现它的价值(利润),所以对我们的策划、销售要求更高,我们所要做的工作除了做好市场调研,充分了解市场外,更重要的是依据市场给该项目一个准确的市场定位,并且实现这个目标。对如何实现这个目标所进行的

6、包装、推广及费用安排都经过反复讨论,为开发商提供一个实用性强、操作性强、针对性强的专业营销策划报告。整个投标书主要分为两本，四个部分。第一本包括市场调研篇、业务推进篇、策划推广篇，第二本是创意表现部分。在本投标书第一部分，将主要对苏州市区域概况、苏州市区域房地产市场的发展概况、项目竞争楼盘、潜在客户进行详尽的分析，以及项目几大要素进行相关分析（包括项目概况、地盘分析以及房地产项目S.W.O.T.综合分析），项目概况主要是对项目开发的规划条件以及项目开发的背景进行阐述，为项目的定位分析提供提纲性的依据，而地盘分析和项目S.W.O.T.分析主要是针对项目的具体情况，从市场

7、的角度去分析项目的特征，为项目的定位分析提供事实性的参考依据。苏州奥特房产专阅博思堂一直认为，房地产的项目定位并不是发展商或者策划人员天马行空拍拍脑袋就可以得来的，而是要经过严谨的市场调查分析，通过对自己项目、周边楼盘、竞争对手、目标客户的充分了解，经过周密的分析后，才能找到一个准确的定位。在房地产市场上，相似地段的楼盘，地价、建筑成本、位置等往往都是接近的，有些楼盘甚至目标市场也相似，这就更要求项目在定位时找准定位。博思堂认为在项目的定位过程中，必须充分考虑以下几个准则：1．创新性：推陈出新，而不是简单的模仿、抄袭；2．适易性：定位是否符合项目本身