南京马术场别墅小区项目前期策划研究

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1、南京马术场别墅小区项目前期策划研究目录1绪论21.1选题的背景及意义21.2相关研究成果综述与评析21.3本文研究的内容和方法42房地产项目前期策划概述52.1项目策划的定义与内涵52.2房地产项目前期策划特征、地位及其作用52.2.1房地产项目前期策划的特征52.2.2房地产项目前期策划的地位52.2.3房地产项目前期策划的作用52.3房地产项目前期策划的实际流程与内容62.3.1房地产项目前期策划的实际流程62.3.2实际涉及到的内容62.4南京马术场别墅项目简介73南京马术场别墅小区项目市场环境分

2、析93.1项目市场宏观分析93.1.1南京概述93.1.2南京宏观经济状况93.1.3南京城市定位与规划103.1.4南京房地产市场总体分析113.2项目市场中观分析133.2.1房产板块概况133.2.2城东仙林板块详析143.3项目市场微观分析193.3.1南京别墅市场区域细分193.3.2南京别墅市场供需状况213.3.3南京郊区物业状况223.3.4南京高端产品市场发展态势233.3.5未来别墅市场主流产品分析243.3.6主要竞争区域同类物业的概况253.4本章小结264南京马术场别墅小区项目

3、目标客户分析274.1客户问卷调查274.1.1调查分类274.1.2调查步骤274.1.3调查方法274.1.4问卷调查274.2目标客户分析324.2.1客户需求分析32第81页4.2.2目标客户群调查324.2.3高端客户的总体特征374.2.4客户群调研结论384.3本章小结385南京马术场别墅小区项目方案策划395.1项目地块分析395.1.1项目简介395.1.2项目整体经济指标395.1.3交通状况395.1.4周边配套分析405.1.5地块的基本特性415.1.6地块价值力分析(SWOT

4、分析)415.1.7马术场资源分析425.2项目定位435.2.1项目整体发展战略435.2.2项目整体定位435.2.3客户定位445.3产品研发455.3.1产品思考455.3.2产品创新455.3.3产品物业类型的确定455.3.4产品定位465.3.5产品的核心竞争力475.3.6项目价格定位485.4产品设计495.4.1规划设计495.4.2单体设计515.4.3景观设计535.5项目开发建设方案545.5.1项目运作理念545.5.2开发周期与秩序建议545.5.3物业开发秩序原则555.

5、5.4开发关键控制点555.6项目营销方案555.6.1营销阶段计划安排555.6.2具体计划565.6.3营销推广要点565.7物业管理方案575.7.1物业管理的前期介入575.7.2管理费的确定575.7.3具体物业管理建议575.8本章小结586南京马术场别墅小区项目实施的有关问题596.1外部条件变化时的应对596.l.l新政的控制手段59第81页6.1.2宏观层面的影响596.1.3中观层面的影响606.1.4微观层面的影响616.1.5结论616.2策划刚性化的解决办法616.2.1设想与

6、未来实践可能存在的矛盾及想法616.2.2产品差异性的深入剖析646.2.3开发模式设想656.3解决产品研发刚性化的构思656.3.1重新设想656.3.2定性分析666.3.3定量分析686.4本章小结697结论707.1本文的主要结论707.2本文的未尽之处70参考文献79第81页摘要成功的房地产项目运作，离不开科学的房地产前期策划。房地产前期策划是指一个开发商从拿地开始，进行市场研究、目标客户分析、项目方案策划、经济性分析的全过程战略策划与战术部署工作。本文根据作者多年从事房地产行业的经验，结合

7、南京马术场别墅小区项目前期策划，对房地产前期策划中的市场研究、目标客户分析、方案策划三个方面进行了深入的研究和探讨。本文首先分析了项目前期策划的定义、内涵、特征及其作用，并归纳出项目前期策划在房地产开发中的实际内容与流程。然后本文从市场调查入手，在对南京宏观市场和仙林板块的中观市场的现状深入调查、掌握资料的基础上，着重对微观市场进行分析和把握。在此基础上，通过对问卷调查的汇总与分析，了解了目标客户的特征和消费心理。随后，本文以这两部分工作为基础，运用项目管理知识系统地对项目方案进行了策划。最后对外因变化

8、时项目策划该如何面对和产品研发刚性化的问题进行了深入的讨论和反思，并结合运筹学模型，用数学方法对几种产品的决策提供了数据上的量化支持，希望从中能够得出一个具有普遍适用的决策方法，为项目前期策划打下良好的基础。关键词：前期策划、项目管理、房地产项目、市场分析、客户分析、产品研发第81页1绪论1.1选题的背景及意义我国的房地产业伴随着改革开放，经过二十多年的风风雨雨，已日渐壮大起来，成为国民经济中一支重要力量。概括来说，我国房地产业发展大约经历