项目投资拿土地费用分析-附件

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1、目投资，拿土地开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。1.土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设

2、施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。3.建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。4.物业管理维修基金物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6.管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7.不可预见费用不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。   **地块开发成本、费用分析表实际成本计划控制

3、情况(+表示费用增加，－费用减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元）楼面造价（元/m2)比例（%）费用标准费用或造价1.一、土地费用   未知        2.二、勘察设计和前期费   1318      2.1交通管理费   1.1      2.2图纸审查费   5.5    2.3地质勘察费   41.4      2.4建筑设计费   69      2.5市政公用基础设施配套费（一级）   483  一类，105元/M2，按建筑面积   2.6建筑工程招投标费   9.9      2.7监理费   16.5     

4、 2.8安全质量监督费   27.6      2.9质检费   6.6      2.10白蚁预防费   10.5      2.11三通一平费   276  按实际发生工程量，通常60元/M2   2.12自来水管网建设工程费   78  住宅26元/M2   2.13自来水管网建设工程费   60.8  商业38元/M2   2.14民用管道燃设施安装费户  216      2.15楼内配套用电费户  16.8       3.三、建筑工程造价   5520  1200元/平方米    jjf间接费   1418.6      4物业管理维修基金

5、   483  按成交价3％计提    5管理销售财务费用   770      5.1开办和管理费   276.  工程总价5％计提   5.2销售代理费   322      5.3销售推广费   161      5.4前期物业管理费   11  工程总价0.2％计提    6不可预见费用   165.6  工程总价3％计提   7总计8256.6除去(1)项注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：1、按计算投资的各项成本来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来

6、分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。本案利润测算利润15％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100 开发利润15% 项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.1514000 除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本 （14000－8256.6）/1.045522.5255万/亩折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价123

7、7元/平方米   利润20％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100 开发利润20% 项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.213416 除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本 （13416－8256.6）/1.044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100 开发利润30% 项目成本总销金额

8、/（1+开发利润）16100/1.312384 除土地外的成本8256.6详见项