综合体物业管理方案

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第一章风景综合体物业特点分析一、物业类型特点风景综合包含商场、写字间、住宅等多种类型物业，由于各种物业特点及营运时间不同，对大厦设备开启及人员配置有较大影响。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。在风景综合中，以商场、写字间、住宅为物业管理重点。二、地理位置特点风景综合位于淄博繁华商业街——华光路中段，地处齐王府文化广场与农业银行之间，东邻淄博市地标性建筑——广电大厦，西有大型便民超市——大福源。周边幼儿园、小学、中学、公园、医院、银行、农贸市场、健身俱乐部、休闲餐厅、酒店等配套设施齐全，步行5—10分钟均可到达。2、9、35、71、94、122、125路公交车均从门前经过，交通便利。三、物业产权特点风景综合由山东鸿嘉置业公司开发，是多元化产权物业。住宅部分公开向外发售，商场对外招商，写字间为鸿嘉集团公司留作自用，地下车库产权归属鸿嘉置业公司。四、规模及使用特点风景综合占地面积7500m2，总建筑面积约32000m2，绿化率35%，建筑高度22层，地下一层是车库和设备房，地上1—3层为商场，4—5层为写字间，6层以上是住宅。用户多样化，各种类型物业的工作时间各不相同，为节省能源，中央空调也会在每天的不同时间段采用不同的运行方式。风景综合管理处在开发商和物业管理公司的领导和支持下，将建立一支高素质队伍，实行规范化管理，提供高标准服务。管理处将配备28人，在物业接管移交以后，物业公司力争通过一段时间的管理运作，使物业管理品牌与风景综合的品牌相匹配，扩大风景综合的社会知名度和美誉度，促进楼盘的招商和销售，使大厦物业保值增值，在同时期同档次物业中保持竞争优势，使风景综合成为淄博一流的商场和住宅。 第二章服务标准定位一、常规性服务内容及服务范围：（一）、前期物业管理服务内容：1、提供物业管理行业相关法律、法规、技术标准规范。2、可行性研究、方案设计、初步设计、施工图设计审阅，提出建议完善设计细节。3、提出节能、环保及安全方面建议。4、参与工程施工质量监理及竣工验收5、物业管理成本分析及测算6、项目管理机构设置及资源配置7、选派物业管理处经理8、人员培训（理论、实操、军事训练及销售人员的物业管理知识培训）9、重点阶段专家现场指导（二）日常物业管理服务内容：1、房屋建筑主体的管理2、房屋设备、设施的管理3、环境卫生的管理4、绿化管理5、公共秩序管理6、消防管理7、车辆疏导8、定期举行社区文化活动9、公众代办性质的服务（三）、日常物业管理服务范围：1、写字间部分以每间办公室的户门为界2、商场部分以进入商场的入口为界3、住宅部分以每户的户门为界4、以上区域的划分，户门或入口以内区域由业主（用户）自行管理，以外区域由物业公司进行管理。 二、特约服务内容：（一）、有偿服务1、代订机票、火车票；2、商务服务（打字、复印、过胶、收发传真、收发Email）；3、接送飞机、火（汽）车服务；1、代叫出租车、汽车出租服务；2、户内维修服务（只收成本和人工费）；3、代办EMS特快专递服务（按国家特快专递局规定标准收费）。4、办公区域绿化美化服务；5、客户委托的其它服务。（二）、无偿服务项目1、代订报刊、日常收发服务；2、代购鲜花服务；3、小维修工具箱出借服务；4、代订酒店客房服务；5、客户生日恭贺、代订生日蛋糕服务；6、搬用车出借服务；7、代付各种公用事业费服务；8、接待外来参观客人；6、网络客户意见反馈与问题求救；7、软件下载；8、网上公共信息查询；三、服务标准我司提供物业管理服务时，首先依据国家相关标准，国家无标准的，依据行业标准，行业无标准的依据企业标准。对风景综合的物业管理我司均按以下标准中的最高要求执行。国家标准1、内部装修设计防火规范（GB50222-95）:建设部批准。2、建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ300～305-88）:建设部批准。 3、电气装置安装工程施工及验收规范（GB50150-91、50168-92、50169-92、50170-92、50171-92、50172-92、50182-93）：建设部批准。行业标准1、房屋接管验收标准（ZBP30001-90）：建设部批准。2、危险房屋鉴定标准（CJ13-86）:城乡建设环境保护部批准。3、房屋完损等级评定标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。4、房屋修缮范围和标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。5、房屋修缮技术管理规定（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。6、房屋渗漏修缮技术规程（CJJ62-95）:建设部批准。7、房屋修缮工程施工管理规定（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。8、民用房屋修缮工程施工规程（CJJ/T53-93）:建设部批准。9、房屋修缮工程质量检验评定标准（试行）：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。10、全国物业管理示范住宅小区标准11、全国物业管理示范大厦标准鸿嘉物业企业标准1、服务语言标准（WI/FW-010-01）2、仪容仪表标准（WI/FW-010-02）3、服务中心工作标准（WI/FW-010-03）4、安全护卫工作标准（WI/FW-010-04～07）5、安全护卫工作检验标准（WI/FW-010-08）6、花工工作标准（WI/FW-010-09）7、绿化工作检验标准（WI/FW-010-10）8、清洁工作标准（WI/FW-010-11）9、清洁工作检验标准（WI/FW-010-12）10、维修工作标准（WI/FW-010-13）11、维修工作检查标准（WI/FW-010-14） 第三章管理目标、指标一、管理目标乙方接管本物业后，即按照ISO9001国际质量管理体系标准管理，务求使大厦的物业管理工作日趋规范化、标准化，并使大厦符合国优标准。二、分项指标1.房屋完好率100%2.管理费收缴率95%3.大型及重要机电设备完好率99%4.消防设施、设备完好率98%5.绿化完好率≥95%6.道路完好率98%7.大厦公共照明亮灯率≥90%8.卫生保洁率≥98%9.“四害”消杀合格率≥98%10.急修及时率100%11.维修质量合格率≥98%12.治安、刑事案件发生率≤1%/年13.重大火灾事故发生率014.汽车被盗事故015.各类档案、资料收集、整理合格率≥95%16.员工队伍严重违纪率≤1%/年17.公共文体、休闲设施及建筑小品完好率≥96%18.住户违章处理率100%19.住户有效投诉率≤0.2%/月20.住户投诉处理率100%21.管修人员持证上岗率≥90%22.业主、住户对管理服务工作综合满意率≥95% 第四章管理处组织架构一、组织架构图管理处经理（1名）客服主管（1名）工程主管（1名）护卫主管（1名）财务（和公司共用）大堂岗（3名）车库道口岗（3名）外围巡逻岗（3名）楼层巡逻岗（3名）车库巡逻岗（3名）电工（3名）水工（1名）绿化工（1名）清洁工（4名）管理处经理资审表姓名近五年主要工作业绩及担任职务性别/年龄职务职称物业管理上岗证编号专业、学历联系电话在本项目承担工作管理处经理二、各类人员素质标准1、详见我司制定的《岗位说明书》，附件一2、以上工作人员全部为合同聘用制人员。 第五章管理处物资装备配置方案一、物业管理用房1、物业服务中心办公室一间，面积50平方米左右，内设卫生间。2、管理处主任办公室一间，面积20平方米左右，紧靠服务中心办公室或设在服务中心办公室内。3、维修值班室一间，面积25M2左右。4、维修班仓库一间，面积20M2左右。5、保安宿舍三间，每间25M2左右，宿舍附近应设有卫生间和洗漱间。6、管理处经理值班宿舍一间，面积15M2左右。二、物资装备情况详见：附件二《物资装备明细表》。 第六章管理方式一、管理模式物业的产权形式决定了物业管理的范围及模式。风景综合为多元化产权的物业，鸿嘉物业公司将对风景综合实行全委管理，物业管理的范围，按第二章一（二）的服务内容进行划分。鸿嘉物业管理有限公司将在风景综合建立物业管理处，安排一位具有丰富物业管理经验的人员担任管理处经理，负责大厦的物业管理工作。拟采用甲方监督、鸿嘉物业公司总部定期检查监督并提供技术支持、风景综合管理处进行统一专业化管理相结合的管理模式。甲方风景综合管理处鸿嘉物业公司职能部门及班组风景综合大厦设备管理是大厦物业管理的难点、重点，我公司采用的维修体制为：管理处不仅负责设备的使用管理（运行、操作、监控等）及用户的室内维修，而且还要对设备进行专业化维修保养（日常维护、一级、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造），特种设备分包给专业公司维修保养。维修模式为：三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。 根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。土建维修采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合的模式。业主室内维修、特约服务采用酒店式、一站式服务模式。保安服务采用半军事化管理与人性化服务相结合的模式。以上模式由鸿嘉物业实践证明是先进、完善的管理模式，基本杜绝了事后维修对广大客户工作、生活造成的损失与不良影响。它适合风景综合，可为一流物业服务提供保障。（一）工作流程1、设备保养、检修流程管理处制订保养计划公司审批noyes管理处进行实施，填写记录管理处工程主管检查返工noyes填写验收单资料整理归档 2、室内维修工作流程图客户提出维修服务中心难度大一般维修发派工单专业工程师修理完毕，由客户验收并签派工单，收取费用。约定时间维修维修解释并估价3、服务中心接待客户流程①按工作要求做好接待准备工作。②看见客户进入服务中心时，所有暂无接待工作的员工都应起立，向客户问好致意；有接待工作的员工则可点头微笑致意。③客户走到谁的工作台前，就由谁来负责接待该客户，要主动问询有何服务需求，若是自己的分工范围内，按服务程序和规定办理。④若客户的需求不在自己的工作分工内，应礼貌地介绍给负责此项工作的同事，而该同事应马上起立问好，接待客户，并按服务程序和规定办理。4、送别客户当服务完毕，客户要离去时，负责接待该客户的员工要起立鞠躬15°，礼貌道别，在该客户走出服务中心大门后方可坐下。同时，所有暂无接待工作的员工都应起立相送，有接待工作的员工则可以微笑送别。（二）信息反馈 建立信息反馈及处理机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正向的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由服务中心全面负责客户对本公司管理服务意见的反馈，由公司各部门、管理处专业班组负责各专业信息反馈及处理意见的具体实施。1、公司信息反馈及处理机制：公司总部社会专业公司管理处专业部门检查督促专业公司派驻协调配合信息反馈管理处人员各专业班组主管人员日常监督检查管理处经理2、客户信息反馈及处理服务中心根据类别，通知有关部门客户有任何需求，可直接通知服务中心清洁班维修班信息反馈护卫班根据规定程序，完成工作二、体系控制原理 依据ISO9001的过程方法思想及系统论、信息论、控制论原理：物业、参与物业管理的人、资源、活动、信息等构成了一个系统（ISO9001称体系），物业管理的全部活动，可看成由数个过程有机组成（ISO9001可把其分为四大过程：管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进），类似制造业中的一个个工序。这数个过程又可以看做是由许许多多个子过程组成。如果每一个子过程受控，系统整体便受控（线性状态），系统就能向我们设想的目标前进。转化过程受控系统输入输出受控控制系统采取纠正措施检查监督计划的执行、标准的贯彻控制者研究、分析情况或修正计划和标准评价偏差：直接控制与向上报告反馈过程识别过程及关键活动，分析各过程的相互关系及作用，建立标准、规范，对照标准在事前、事中、事后进行检查，纠正偏差，对过程实行前馈、实时、反馈控制是物业管理质量控制的基本原理。为此我公司经过数年的实践，建立了一整套完备的企业标准、规范，掌握了现代化的体系诊断、检查技术，总结了大量纠正偏差的措施、办法，并就每一子过程的控制形成文件程序，并可根据物业特点，量身制作过程管理方案，鸿嘉物业公司形成了一个开放型的技术体系，具备了强有力的保障能力。三、实施措施企业管理体系的“三性一率”，即有效性、适宜性、充分性和效率 是保证体系健全和运作的关键。“说到、做到、持续有效”是实施ISO9001的一条基本原则。说到、做到，容易理解、实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。我司通过ISO9001国际标准与物业管理实践过程中的不断研究，将提高有效性的一些方法措施提炼出来。以下即为公司在体系有效性方面制定的措施：（一）三个规范的建立首先，将公司所提供的服务活动进行一次细分，然后在作业指导书中，将细分出来的每一项服务活动制定出服务规范、服务提供规范和服务质量控制规范。1、服务规范服务规范规定了服务以及服务应达到的标准和要求，即服务质量标准。在推行ISO9001之初，根据公司质量方针和质量目标，明确公司应向业主提供哪些服务，这些服务又由哪些分项服务进行支撑；每一项服务的分项和服务的定量及定性的质量指标制定出来后，才能在执行中落到实处。物业管理行业提供的常规服务，如安全服务、清洁服务、维修服务、环境服务、社区文化服务；其中清洁服务的总体标准就是干净、整洁，细分则为地面、地下室、标准层、花园草地的清洁这四个分项服务。以标准层的保洁质量验收标准为例：标准层保洁质量验收标准楼层通道的墙面、地面釉面墙砖：使用中等力度，纸巾擦拭60厘米长，纸巾无污染。釉面地砖：目视干净无杂物及污迹，可反映通道照明灯轮廓。玻化地砖：目视干净无杂物，无污迹，有光泽。后楼梯台阶及扶手目视台阶面干净无污迹；用纸巾擦拭扶手表面60公分长，纸巾不被明显污染。公共设施、设备(含消防栓、防火门)使用纸巾擦拭60公分长、纸巾不被明显污染；使用纸巾擦拭门上冒头30公分、门板60公分之后，纸巾不被明显污染。管道、楼道的天花板及顶棚用纸巾擦拭管道上皮部60公分长，纸巾不被明显污染；目视天花板无蜘蛛网，无明显污迹。清洁工作标准制定后，就能让清洁员工知道工作的执行深度，从而防止清洁员工的工作疏漏。同样，其它类服务也制定了相应的服务标准以确保公司所提供的服务质量。 2、服务提供规范服务提供规范明确了每一项服务活动怎样做，以保证服务规范的实现，也就是将服务过程的每个工作阶段的若干个质量活动程序化，从而对它的每一步骤进行控制。例如：安全服务是由大堂、巡逻、道口、车场四个分服务项组成，其中道口车辆进场这个分项服务的工作程序是：(1)发现有车进入辖区时，立即走近车辆并向司机敬礼。(2)在刷卡同时，车管员应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确填写各栏目。(3)在刷卡毕后，道砟将自动开启放行。(4)若后面有紧跟车辆，应示意其停下并礼貌地面带微笑地请其稍等。(5)若临时停车，应主动提醒其按行驶路线及停车位行驶和泊车；(6)若是营业性停车场，按有关规定收取费用。当司机不按规定交费时，应做好耐心细致的解释工作，礼貌地按《执勤中遇到不执行规定、不听劝阻者的处理》程序执行。(7)当遇到公安、军警及政府部门执行公务的车辆要求进入辖区时，在礼貌地查核证件后可放行，但应将情况在《值班记录》上详细记录，以备查核。以上就是道口车辆进场的7个步骤，严格按照每个步骤工作并加以控制，才能最终保证车辆进场服务规范化完成。同样，大堂、巡逻、车库管理服务均有相应的工作程序。ISO9001就是靠对每一个“过程”的控制而最终使整项服务不出漏洞。在制定服务提供规范时需注意的是各个工作阶段的接口不留空白之处。3、质量控制规范质量控制规范规定了怎样去控制服务的全过程，即怎样控制服务质量环节各个阶段的质量，特别是服务提供过程的质量。制定质量控制规范，包括以下四方面内容：(1)识别关键活动；(2)分析关键活动，选出标准并加以控制；(3)规定特性评价方法；(4)建立控制手段。我们按照质量控制规范的四方面内容，举例说明物业管理行业如何制定此规范。 首先识别对服务质量有重要影响的关键活动。比如与业主直接打交道的维修、保安、收款活动，还有不与业主直接打交道的设备管理活动等，都是企业的关键活动。第二步是对每个关键活动本身进行细致地分析，在分析的基础上选出关键活动的特性，把这些特性加以控制，就可以保证这些关键活动的质量，从而保证全过程的服务质量。例如维修服务活动的特性是维修的质量、维修的等待时间。对维修的质量可以通过加强维修人员的培训严加控制，控制维修的等待时间可以从两方面考虑：一是接到需求到达住户家中的时间，二是具体的维修操作时间。将这两个时间给予具体规定连同维修质量的控制，再加上维修人员规范化的礼貌语言，从而控制整个维修服务质量。第三步是规定特性评价方法。如对服务质量的满意程度，可采取某种规则的抽样调查方法，比如定期向业主发放《征询意见调查表》或查验业主在维修服务《派工单》上的签署意见等，均可对这些特性进行评价。最后一步是建立控制手段。有了活动特性的评价方法，对活动特性进行测量还不够，怎样才算达到服务质量要求，或者说实现了优质服务呢？当然就应有一个规定的界限加以衡量，并进行适当的控制。如公司要求安全服务满意率达到95%，维修服务满意率达到95%，才算优质服务。护卫人员开启电子门锁不应超过5秒钟等，通过定量规定来建立控制手段，完成上述四步后，即可对某项服务制定出一整套质量控制规范。质量控制规范与服务规范和服务提供规范相互衔接，形成一个完整的文件化体系。为了评价公司的所有服务质量活动是否开展得有效，并且达到公司本身及业主的要求，我司还开展了两个评定工作。（二）两个评定的建立当三大规范制定后，随即开展的是两个评定工作，即服务质量的内部评定工作和外界评定工作（包括客户和社会）。见检查监督机制。通过以上的检查来避免出现不合格服务的倾向，以消除客户的不满意。服务质量的优劣最终还是取决于客户的感受和评价，在这里我们注意了以下几点：对在服务中和服务后的客户评价给予同样重视；采取多种形式和方法，引导客户对服务质量作出评价；对客户的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论；若客户有不满意倾向，立即采取纠正措施补救，并使客户能够觉察到。 当客户评定和内部评定不一致时，我们会吸取客户提出的有益的意见、建议，并将内部评定和客户评价所提出的问题和建议加以统计分析处理，这对服务的改进是最有效的方法。“三个规范和两个评定”是公司在服务质量形成过程中，为达到控制员工行为、提高体系运作有效性、增加客户满意度的目的而制定的服务质量控制体系。另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一，公司始终认为持续培训和考核是加强员工工作能力和增强服务意识的必要手段。第七章物业管理服务费测算物业管理服务费标准为元/平方米/月，具体标准祥见：附件三《物业服务费用测算表》。 第八章中央空调运行方案及费用测算一、中央空调冷水机组运行费用：风景综合大厦6月至10月提供冷气，写字间供冷时间8：00—18：00，商场供冷时间9：00—21：00。开机方案夏季（6月1日-8月31日92天）秋季（9月1日-10月31日61天）8：00-18：00（10小时）开2台主机920小时开1台610小时19：00-21：00（3小时）开1台276小时开1台183小时年冷水机组（不含新风机、风机盘管）耗电度，电费单价按0.65元/度，折合月耗电费用元。供冷面积按平方米计算，平均单价为：月耗电费用/供冷面积=元/平方米/月。二、中央空调系统维护费用中央空调系统维护保养费用为：元/平方米/月，祥见附件四：《中央空调维护、耗能费用测算表》。三、空调费价格综合运行费用及维护费用得出风景综合中央空调价格：写字间空调耗能费为：元/月/平方米，按〈供冷季〉交费。写字间空调维护保养费为：元/月/平方米，按〈全年〉交费。商场空调耗能费为：元/月/平方米，按〈供冷季〉交费。商场空调维护保养费为：元/月/平方米，按〈全年〉交费。我司空调管理的经济原则是“不亏不盈”，在保证服务质量的基础上，对甲方提供最大限度的价格优惠。 第九章管理处多种经营设想为了增加管理处收入，增强管理处自身造血功能，我司在接管风景综合大厦以后，将充分利用大厦的一切可利用资源开展多种经营活动，设想如下：一、成立商务中心。把物业服务中心于商务中心合二为一，利用服务中心的设备，开展以下业务：1、提供打字、复印、传真、电子邮件收发等服务。2、经营一些日常办公用品，如复印纸、传真纸、墨盒等。3、与商家联系，在大厅设置自动售货机，经营饮料、矿泉水等。4、在一层大堂设置自动擦鞋机，采用投币方式，由商务中心统一售币。5、在商场门前安装IC卡公用电话，商务中心出售电话卡，并出售报纸杂志等。二、开展广告出租业务1、利用大厦外立面做广告位出租给用户。2、在电梯轿厢内设计好广告位，租给用户做广告。 第十章便民服务和社区文化活动设想便民服务设想物业管理处对风景综合的业主们特约服务总的追求是：“麻烦有我承当，舒适任您享受”。具体项目遵循“有需即办、保本即可”的原则设置，服务项目的内容、质量与收费标准公开、明确，并要努力在周到细微、丰富多样、张显个性上做文章。目前初步拟订的便民服务项目主要有：1、信件代收（发）服务----免服务费2、报刊代订服务----免服务费3、鲜花、礼品代订服务----免服务费4、出租车代叫服务----免服务费5、有线电视代办服务----免服务费6、电话代办服务----免服务费7、牛奶代订、送服务----免服务费8、机票/火车票代订服务----加收路费9、代收、送衣物清洗服务----加收服务费10、代订外卖服务----免服务费11、代冲胶卷服务----免服务费12、提醒提示服务----免服务费13、代购纯净水----低于零售价格14、接送客人服务----视耗用时间15、临时仓储服务----根据具体情况16、少量搬运服务----根据具体情况17、传真收发服务----低于市场价格18、打字----低于市场价格19、复印----低于市场价格20、塑封----低于市场价格21、文整----低于市场价格22、 常用维修工具、电器便民借用----免服务费（当借用较贵重或较大的物品并需要送货上门，将根据具体情况适当收费。）1、钟点家政服务----按照市场价格确定收费标准2、大理石打蜡----按照市场价格确定收费标准3、木地板打蜡----按照市场价格确定收费标准4、清玻璃除尘、清洗和消毒----按照市场价格确定收费标准5、清洁地毯饰毯吸尘和清洗----按照市场价格确定收费标准6、真皮沙发清洗护理----按照市场价格确定收费标准7、服务日常保洁(开荒)----按照市场价格确定收费标准8、车辆清洗----按照市场价格确定收费标准9、清洁抽油烟机----按照市场价格确定收费标准10、清洁排风扇----按照市场价格确定收费标准11、清洁空调过滤网----按照市场价格确定收费标准12、安装洗衣机----低于市场价格13、安装抽油烟机----低于市场价格14、安装排风扇----低于市场价格15、安装电热水器----低于市场价格16、安装气热水器----低于市场价格17、安装防盗门----低于市场价格18、安装水表----低于市场价格19、安装洗手盆----低于市场价格20、安装洗菜盆----低于市场价格21、安装门锁----低于市场价格22、安装玻璃----低于市场价格23、安装灯具、门铃等----低于市场价格24、安装水管----低于市场价格25、安装阀门----低于市场价格26、安装室内电路----低于市场价格27、维修浴缸堵塞----低于市场价格28、维修浴缸漏水----低于市场价格29、维修洗手盆、洗菜盆堵塞----低于市场价格 1、维修马桶漏水----低于市场价格2、维修马桶堵塞----低于市场价格3、疏通地漏----低于市场价格4、维修水龙头漏水-----低于市场价格5、维修水表漏水----低于市场价格6、维修抽油烟机----低于市场价格7、维修排风扇----低于市场价格8、维修电热水器----低于市场价格9、维修气热水器----低于市场价格10、维修室内电路----低于市场价格11、维修电话----低于市场价格12、维修电源插座----低于市场价格13、维修电表箱开关----低于市场价格14、修补瓷砖----低于市场价格15、刷油漆----低于市场价格16、维修灯具----低于市场价格17、维修铝合金拉手----低于市场价格18、维修各类门----低于市场价格19、搬运用车出借服务----免服务费其他个性化服务设计1、自动售货饮料机服务（大堂、会所等处）；2、服务中心提供兑换硬币服务；1、擦鞋机服务；2、IC卡公用电话服务；3、代购花卉服务；4、小药箱服务：管理处将准备常用医药小药箱，免费提供，以备业主家急需；5、针线包服务：管理处将准备针线包及钮扣，免费提供，以备业主急需； 1、会所场地出租，为客户举办酒会、沙龙、生日Party等提供场地，并提供相关的服务；2、接待外来观光客人；10、房屋代管：业主长期出门不在家时，可代业主照看房屋，并定期打扫卫生、开窗通风等；11、房屋租、售中介，不动产投资咨询；12、婚礼、纪念庆典等，提供礼仪、护卫等服务。社区文化活动设想风景综合的业主们定位于年轻一代，为凸显年轻一代的个性特点，社区文化将定位为“轻松、活泼、欢快”。当身临其境时，业主们将一扫繁忙的工作所带来的烦恼与倦容，取而代之的将是从容地享受一份轻松与舒畅。社区畅想文化[音乐篇]轻音乐、民乐、乡村音乐、各国民俗歌舞是大厦的主旋律，管理处将充分利用社会上的资源，例如邀请专业团体在大厦的空中花园举行周末音乐会等，让风景综合的主人们在“市中桃园”聆听天籁之声。[沙龙篇]节日的夜晚，会所内灯火辉煌，乐手们为生活沙龙奏响悠扬的前奏，休闲打扮的主人们品尝着服务中心精心准备的酒水、美食，开始轻松的话题。定期举办的生活沙龙、商务沙龙等不同主题的沙龙，为主人们交流生意场上的感悟、时尚休闲生活的最新理念提供绝好的机会，以及不同形式的舞会、自助晚宴等，都将带给主人们最高品位的人生。 [旅游篇]在物业管理处与旅游公司协作策划下，业主们将踏上内蒙、新疆等地自由驰骋，围着篝火，喝最美味的奶茶，唱最豪放的歌谣；在烟台、威海那金色的沙滩上，主人们踏着海浪，聆听风与海的韵律。周末，“驴”队的主人们可背上行囊结伴驱车，奔赴鲁南绵绵蒙山去体验“腐败之旅”，沿途的秀丽风光、泥土花草的芬芳，感觉已被世外桃源紧紧围绕。游览之余，管理处会给主人们交流感受的机会，图片、经历、趣闻，大家再次共同体验大自然的灵动。[运动篇]工作之余，业主们可以在会所健身房内一展体魄，专业的健身教练为主人们量身订做健身计划，并现场指导，健美操教练会带领主人们走近艺术、健康的殿堂；也可以在桌球室、球场竞技风流，酣畅淋漓；孩子们在撒野园内兴高采烈的开展趣味体育竞赛，欢乐、纯真的笑声感染着园区每一户人家；而空中花园已是老人们的天地：太极、剑术、舞扇，老人们全神贯注，随同专业教师一起享受最美的花园夕阳。[家居篇]家居美化、饮食、美容、保健将是管理处奉献给园区主人们的又一份礼物。从定期的专家现场讲座、培训、传授，到不定期的展示活动等，各种形式，包罗万象，主人们将从中获得更进一步的时尚居家概念，徜徉于风景综合生活的多姿多彩，与自然的融合……