城市综合体物业管理服务方案

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1、城市综合体物业管理方案第一章城市综合体物业管理的概述1第一节城市综合体物业管理的特点1第二节城市综合体物业管理的任务1第三节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用2第四节城市综合体物业管理应注意的其它事项3第二章项目概况、管理服务整体设想及总体目标4第一节城市综合体项目概况4第二节管理服务整体设想4第三节管理服务总体目标6第三章组织构架、人员配备、培训及管理10第一节管理服务机构组织构架10第二节人员配备11第三节人员培训及管理15第四章物资装备计划26第一节物资装备明细26第二节物业管理用房计划28第五章前期介入服务、承接查验28第

2、一节物业管理前期介入的重要意义28第二节前期介入服务29第三节承接查验32第四节前期介入费用39第六章服务质量标准及措施41第一节服务质量总标准及措施41第二节安保管理服务标准及措施43第三节设备设施管理服务标准及措施50第四节智能化系统的管理维护标准及措施63第五节环境管理服务标准及措施67第六节住宅区域服务标准及措施70第七章管理服务重点、难点及其措施77第一节物业管理服务的重点、难点分析77第二节物业管理服务重点、难点及其措施78第八章突发事件应急处理预案82第一节安全管理措施82第二节突发事件应急处置预案83第九章管理规章制度85第十章物

3、业档案资料管理88第一节物业档案资料管理总则88第二节物业档案资料管理89第十一章物业管理服务费用测算93第一章城市综合体物业管理的概述第一节城市综合体物业管理的特点城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：1.由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市

4、综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。2.由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。3.由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物

5、业所不具有的一些特殊内容。第二节城市综合体物业管理的任务城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理，一般由集团履行物业的策略性管理的职能。目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。在这种情况下，物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理

6、的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理，则是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。从实践情况来看，城市综合体中主力店的招商和管理是城市综合体物业经营管理中的重点和难点。第一节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和

7、运用首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管

8、理上必须采取有效措施；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取