商业地产基础知识培训手册

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1、《波特商业地产基础知识手册》《商业地产基础知识手册》（第一稿）深圳波特商业地产研究中心《波特商业地产基础知识手册》目录INDEX一、商业地产的产生和趋热现象二、商业地产的概念及范畴三、商业地产和住宅地产的区别四、中国商业地产现状五、商业地产操作四大要害六、中国商业地产短线操作三大原因七、中国商业地产三大硬伤八、中国商业地产六大风险九、中国商业地产开发操作趋势十、商业地产项目操作遵循的原则十一、商业地产的销售与招商模式十二、商业地产开发经营新理念十三、商业地产项目开发流程图《波特商业地产基础知识手册》一、商业地产的产生和趋热现象商业和地产本是一对天生的孪生姐妹。但由于历史上行

2、业的划分和传统的观念，商业和地产之间的交流很少。其实，我们熟悉的日本八佰伴、美国麦当劳等从某种意义上讲都是以零售、餐饮为题材，在做地产的生意。商业地产的出现是经济发展到一定程度的必然产物，它是商业和地产项目互动渗透的结果。商业地产的发展首先是零售商业渗透到地产项目，之后是地产逐渐全面介入商业的互动格局：首先是服务于小区内部和外部的便利店、花店、邮局、银行等，逐步发展成为公寓、写字楼、住宅发展商有机结合的三位一体化商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业结合的商业街、纯商业物业、SHOPPINGMALL等。七股力量撑起商业地产　　今天，中国商业地产市场出现的趋热现象自有其现实的

3、原因。　　中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。　　中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，由于这些国际商业巨头更多的是采用租赁的形式，从而大大推动了国内商业地产的发展。　　相当长的一段时期，国内地产商开发的主要品种集中在写字楼和住宅，过量集中开发导致众多的地产商面临着巨大的竞争压力和利润降低困扰。因此，向商业地产这种收益高出住宅2—3倍的边缘产业转移自然成为开发商的首选和新的机遇。　　拉动地产物业升值　　商业地产通常被开发商作为促销卖点

4、和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸，我们随便翻开一份房地产项目的广告，都会发现商业特别是大型商业被会显著地标注在地产项目附近。日本的八佰伴早年快速发展时期，定下商业项目的同时即将周边的地产范围划定，伴随商业项目的开业，周边地产迅速升值。在其他领域，也有类似事例。一些地产开发商先投资建设一个高尔夫球场，虽然其本身投资大，维护费用高，赢利能力有限，但其划定周边区域的别墅、酒店、餐饮、娱乐等会迅速升值。　　一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行。在美国，当社区商业遭遇危机时，社区居民通常会集合起来，共同想方设法拯救商业，因为如果社区商业赔钱，导致店

5、面价值下降，其所在的地产物业也会随之相对贬值。　　企业融资上市需要《波特商业地产基础知识手册》　　越来越多的开发商看到了商业高额、快速和稳定的资金流量，因此投资商业地产以改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，扩大企业的知名度，为融资、上市创造条件。　　城市改造带来机遇　　城市大规模的危旧房改造，使得大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。　　住宅新区大量涌现　　近年城市居民外迁已市是大势所趋，“城市空心化”的趋势愈发显著，在城市的周边和郊区，大批住宅新区拔地而起，人们的吃穿用等日常消费，迫切需要便捷临近的商业设施来实现，为商业地

6、产提供了巨大的发展空间，有些大型成熟的社区商业收益甚至超过了繁华商业中心。　　城市形象显著提升　　与经济繁荣促进商业繁荣相对应，作为与人民生活息息相关的商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收具有十分明显和重要的作用。因此，在商业地产的投资过程中，特别是外来的商业地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持。　　投资意识多元化　　扩大国内消费需求喊了几年，但可供选择投资的领域还真不多。住宅投资回报缩水，股票市场持续低迷，不少人“买房成为房东，炒股变成股东”。而商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受银行

7、贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16%左右。　　租售经营灵活多样　　商业地产可租、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得。二、商业地产的概念及范畴　地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多