[精选]香山公馆营销策略报告.pptx

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1、谨呈：威海海盛置业香山公馆营销策略报告2013年7月12013年7月报告体系AnalyzeSystem2013年上半年市场主要回顾总体策略营销计划及策略组合回顾问题营销计划香山公馆营销回顾/问题和挑战2威海海盛置业2013年上半年整体市场较为平稳，传统项目继续推出新房源，新入市项目情况各不相同，价格和销量较为稳定半岛蓝庭奥文康城峰山茗居长江汇泉宝陆御园2013年上半年主要入市项目传统在售项目龙泽苑河景东城兴业茗居天润城上海国际花园龙港外滩水榭花都3威海海盛置业主要入市项目一览目前文登市场上的产品仍旧是

2、多层与高层共存的局面，多层在竞争中的优势明显，接受程度更高。但多层项目的开发品质较低，是高层的机会。4威海海盛置业半岛兰庭项目区域：龙山路与香水路交汇处总建筑面积：约24万建筑形式：高层15-32F一期推售房源：6-8#楼，11#(分两批次开盘)销售均价：2800-2900元/㎡以半岛蓝庭和宝陆御园为例，两个项目的去化呈现完整相反的极端，说明目前市场的需求仍以中端为主，对价格敏感度高5半岛蓝庭备案明细备注：7-8#为一批次开盘，6、11#楼为二批次开盘□半岛蓝庭项目是文登近几年来极少见的热销项目□入市

3、蓄客和开盘、二次开盘的时间非常紧凑，项目保持了很好的热度□低价是项目的杀手锏，两次起价分别为2688和2699□二期价格略有上浮，去化略有放缓，表明客户对价格的敏感6威海海盛置业宝陆御园项目依靠号称文登的19个第一和精装配置，力图打造完全高端产品，但混乱的产品设计和过高的定价完全失败，市场反应惨淡宝陆御园项目区域：文山路召文台南总建筑面积：4.5万㎡建筑形式：多层6-8F一期推售房源：全部房源销售均价：7000-17000元/㎡7威海海盛置业宝陆御园备案明细□宝陆御园产品过多的堆积噱头和卖点，整体较为

4、混乱□宝陆御园为纯高端的定位，但定位完全脱离的市场，销售价格也远高于当前价格，导致项目失败备注：本次开盘项目的房源全部推出，但截至到目前其他楼座尚未有已销售备案8威海海盛置业报告结构2013年上半年市场主要回顾总体策略营销计划及策略组合回顾问题营销计划香山公馆营销回顾/问题和挑战9威海海盛置业香山公馆项目正式亮相为2013年的4月底临时接待中心开放开始，截止到目前共计两个多月，进行了一些常规的推广首期的推广主题：□峰山下老城核心正宅公馆□前期接待处开放10威海海盛置业目前已发布的广告一览目前的媒体使用

5、主要集中在一些传统媒体，集中在5月份进行了一个系列的广告推广，媒体的数量较少。11威海海盛置业面临的问题和挑战一：广告推广1.前期的媒体推广作为一个周期，时间太短，持续的时间太短，而且媒体以短效为主，没有给市场造成持续的热度和市场的关注2.媒体的选择上，主要集中在了一些常规的媒体，且媒体发布的种类较少，没有形成集群效应3.广告推广只集中在了线上媒体，缺少有影响力的活动配合，导致项目的关注度很低，没有形成爆发式的关注12威海海盛置业面临的问题和挑战二：产品1.户型设计、面积区间等与市场上大部分户型区域一

6、致，整体无明显优势，并且无明显的定位指向2.产品在其他配套、景观、物业和建筑等方面无压倒性的独特卖点，产品力弱3.高层本身的劣势使得项目在与一些多层的竞争中处于弱势。户型面积：A：约132B：约110C：约9213威海海盛置业1.当前的临时接待中心应该承担的功能是做初步的客户积累，鉴于现场的展示条件较差，与项目的定位不匹配，不适宜做规模性活动的现场2.鉴于正式销售中心要到9月之后才开始使用，如果力争2013年第一次开盘，认筹的时间非常短，给蓄水带来困难。面临的问题和挑战三：现场14威海海盛置业报告结构

7、2013年上半年市场主要回顾总体策略营销计划及策略组合回顾问题营销计划香山公馆营销回顾/问题和挑战15威海海盛置业项目目前的两大症结：第一，客户积累量比较少；第二，现有客户的购买意向不确定，心理价位低□截止到目前，共累计积累客户400余组，其中住宅客户约300余组□客户的来访周期较长，部分客户由于时间过长意向很难把握，部分已经流失□由于缺少具体的客户筛选，全部客户的意向均不明确我们应该怎么办？16威海海盛置业当前着重解决的两个问题：1.大量积累客户2.提升客户的心理价位，达到开盘预定目标□来访客户为基

8、数，其中能转换为认筹的客户占一定比例，而解筹过程又会流失一部分客户，所以大量的来访客户积累是必须的□提升客户的心理价位是赢得解筹的关键目标！17威海海盛置业营销策略体系营销体系利用一系列手段拓展客户打造文登市场独一无二现场体验引爆一系列项目营销活动严密的营销计划和实施18威海海盛置业项目自我审视—目前住宅主要为两种产品，20/24的高层和8层的电梯多层（可称之为电梯洋房）。□高层◆主力产品，占比约90%◆户型面积范围大，客户范围广泛◆户型优势不明显，竞争