[精选]连云港新海岸时代中心营销策划报告.pptx

《[精选]连云港新海岸时代中心营销策划报告.pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、1新海岸时代中心营销策划报告智博机构2011年7月谨呈：新海岸地产2···序言3本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房（代理销售面积为20473.45平方米），具体如下：1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层（1层北侧及8层已售）。3、截止12月31日，销售额不低于1个亿标的4项目目标目标1利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升各功能区价值，实现项目的利润最大化。目标2形象与品牌：通过对本案的成功销售，打造连云区乃至港城高端商务领地，奠定开发商在市场的品牌形象，为新海岸地产持续发展提供源动力，实现利润与品牌的双赢。国企背景：新海岸地

2、产隶属于新海岸时代中心口集团，为连云港龙头企业，市值最大的上市公司，可信度强。现房销售：本案目前为现房销售，属于即买即住，缓解了购买者的资金压力，同时也增强了购买者的信心度。商业气氛浓厚：项目位于中华西路商业核心地，周边配套齐全。项目背景新海岸地产虽然为港口集团下属子公司，但是对于市场化运作，尚属首次，市场认可度不高。项目规划上的限制，项目已成为现房，商业部分规划限制诸多，不利于商业的发展。时间紧迫，年底完成一个亿的销售额。约束条件我们的一切营销都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向5基于本案现状（现房），项目能否成功取决四大元素：1.项目基本市场条件评估2.品牌影响力3.营销水准

3、4.战略团队*项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决*智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决结论：定位决定胜负！营销影响成败！提案开篇：万事俱备，只欠东风6品牌现状：新海岸地产市场化运作第一步关键问题：国企体制下的市场化转变成功案例：–保利地产从文化产业成功转型地产行业，并将其原有的文化资源转嫁至地产行业，在地产行业树立“保利地产模式”。–天津港、宁波港凭借自身的独特优势，其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。最终结论：转型地产，必须经过市场化的运作，成功将开发经验进行模式化。事关全局{一战定江山}事关全局<一战定江山>7项目现状：商

4、业/写字楼/配套关键问题：–因项目当初设想为自用大楼，在市场运作上，对于产品考虑有先天不足–资金不是问题，项目效益最大化（利润与品牌）才是目标–项目不是只办公与商业的销售问题，商业提升整体品质才是关键，形成商业与商务的相互融合。解决方案：–整合全局，大规模冲击大格局结论：事关重大/时间急迫/稳扎稳打品牌先行/实力开局/通盘考虑通盘考虑<整合全局>8区域以及相关竞争楼盘现状9城市东进，拥抱大海，随着2006年市委、市政府提出的新城市规划，进一步突显了连云港功能职能，“一心三极”的城市功能规划，连云区占据了一心一极，随着城市的发展与需要，连云区将作为重要的商务领地。连云区被确定为连云港城市

5、发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确10连云港港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港，与全球160个国家与地区进行贸易往来。连云港港，连云港城市的最大资源11目前，连云港城市已经形成海、陆、空立体交通网络，不仅是外向发展，还是对内辐射，连云港的交通地位日益突显。为整个连云港城市发展奠定了坚强的外因。四通八达的立体交通体系，奠定城市未来发展价值12区域规划分析13人口数量较少强点弱点机会威胁人均收入较高重点发展连云区新型产业导入较慢产业发展力度大吸引更多外来人口人口文化素质较弱缺少品质商务办公城市商务核心、港口、旅游企业相对单一S.W.O.T矩阵强点弱点机会能创造较高的发

6、展速度居民文化素质成为发展桎梏之一威胁产业链条尚不完整能否拉动需求成为关键14平山连云区开发区典型楼盘：金海国际典型楼盘：久和国际新城无典型楼盘：金港湾国际商务大厦区域发展态势······区域竞争15金海国际甲级5A标准一线海景全玻璃幕墙立面1-4层商业6-20层写字楼22-32层精装公寓33-34层会所金港湾国际商务大厦甲级5A标准纯写字楼1-5层商业5层以上写字楼大部分可看海景全玻璃幕墙海关管理局已买顶部三层16写字楼电梯金海国际10部知名品牌电梯金港湾国际商务大厦8部三菱全电脑控制电梯电梯写字楼空调金海国际VRV户式集中空调，分户计量，楼层设新风系统金港湾国际商务大厦VRV户式集

7、中空调，分户计量，主机分层设置空调写字楼管理费（元/㎡·月）洗手间金海国际信和物业，费用未定公共金港湾国际商务大厦信和物业，3元公共管理费17写字楼特色点金海国际自由组合空间，3.5米层高金港湾国际商务大厦LOW-E低辐射中空玻璃幕墙及铝板，5层以下7米挑高特色放大点18一号区块棠中路及中华西路商铺租金12元/㎡,写字楼租金1元/㎡.二号区块院前中路及周边商铺租金3.5元/㎡,写字楼租金0.8元/㎡三号区块东盛世纪花城商铺租金0.5元/㎡,写字