[精选]某商业营销策划报告.pptx

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1、学洲·水云间商业部分营销策划报告谨呈：桂林奥升房地产开发有限公司桂林市九度营销策划有限公司贰零壹零年叁月奥九联手梦六组合七年造城财富盛宴本报告沟通内容主要框架※第一部分：项目现状认知※第二部分：灌阳县城市场调研※第三部分项目开发现状分析※第五部分：营销部署及推售策略※第六部分：项目广告推广战略及概念包装※第七部分：项目广告投入费用预算※第四部分：项目整体定位策略【第一部分：项目现状认知】一、项目可售商业物业基本指标（1）物业类别苑区物业规格物业面积备注未落名物业A4-1栋住宅约145㎡874.49㎡A4-1栋门面50—70㎡，277—448㎡

2、1133.27㎡A栋车库10—20㎡115.34㎡A栋门面25—38㎡393.87㎡E栋门面38—56㎡682.544㎡D栋门面35—75㎡884.353㎡J栋门面34—60㎡938.18㎡K栋门面20—350㎡189.04㎡B2—2栋车库22—23㎡159.63㎡菜市楼住宅、门面、大厅、负一楼14—556㎡1303.078㎡小计8374.795㎡一、项目可售商业物业基本指标（2）物业类别苑区物业规格物业面积备注已落名物业翰林苑C1—4门面14—32㎡，40—70㎡280㎡老菜市13.6㎡13.6㎡新菜市53㎡460㎡超市门面500㎡500㎡

3、原售楼部230㎡230㎡别墅126—145㎡538㎡小计2021.6㎡项目可售物业面积合计为：8374.795㎡＋2021.6㎡=10396.395㎡二、项目可售物业分析(1)物业类型分析·观点商业街铺面◆从消费惯性来看，大多数灌阳人的消费主要集中在五交机电农机、大市场、钟楼等成熟老商圈地带，而学洲新商圈的商业氛围相对较弱；◆商业街早于2009年开始出租，到目前为止，已形成一定的商业氛围，但业态分布混乱，且各种业态经营参差不齐；◆目标消费者还没有认识到体验到学洲商铺的价值、学洲商铺的升值潜力！◆为什么人文景观叫好，商业不叫座？如何引导来学洲的

4、人从休闲娱乐目的转嫁到商业消费层面，是本案商业得以突围的有效解决之道。二、项目可售物业分析(2)物业类型分析·观点车库/菜市大厅/负一层◆相比住宅来说，车库（杂物间）的优势在于：总价低、可按实际需要灵活使用，车库、仓库、杂物间都可以，甚至当临时住房使用也行得通；◆面积设计灵活多变，覆盖不同购买能力层次的商家和业主，可根据经济情况量力而行；◆商业街旺场之后，上规模的商家对仓库的需求会更加迫切，购买车库、杂物间将成为必然之选。◆菜市与商业大环境成熟之后，上规模的商家会考虑超市物流等多样化需求，购买负一层也将顺理成章。【第二部分：灌阳县城市场调研】

5、一、灌阳县城概况区位路况人口与经济地理区位：桂林辖区的偏远县城，与大桂林及桂林周边省份处于若即若离状态，区位上相对“孤立”。交通区位：对外联络没有交通动脉支撑，外界进来缺乏交通枢纽便利。整个县城缺乏战略地位经济区位：先天地理区位欠佳，后天交通区位制约，导致经济发展机会遭遇瓶颈；外界发达区域经济辐射不到，自身经济建设缺乏支柱产业，发展步伐缓慢。外部路况：东与湖南道县、江永相邻，南、西、北与恭城、灵川、兴安、全州接壤。但交通条件相对不成熟，全国性交通动脉稀缺，过境车流稀少、物流动线匮乏。内部路况：县城地貌呈带状狭长形，城区交通组织比较简单，动线少

6、。灌江路贯穿县城南北；同时，以胜利路为辅助，构成了城区的主要交通干道，其余支线较短较小，难以发展成较大的立体交通网络。人口状况：全县辖3镇7乡，总人口27.8万人；城区2公里辐射范围内常住人口仅2.7万人。经济状况：主要还是以传统的农业为主，产业结构单一，缺乏支柱产业支撑，较大部分经济来源主要还是来自外出涉及矿业的矿主和务工人员。县城收入水平较低，收入比较高的教师和公务员，平均月工资也基本为1200-2000元。结论导向：◆区位偏远，交通动脉不到区域内，与外界经济发展区域基本脱节，外界经济圈辐射不到，发展受到瓶颈制约；◆全县总体发展水平低，经

7、济来源结构单一，产业组合结构单一，自身内部经济生产能力比较弱；◆全县普遍收入水平偏低，消费水平不高，购买力后劲不足；◆地广人稀，商业氛围缺乏。二、灌阳县城商业格局根据最新城市发展规划及目前灌阳城市发展趋势来看，灌阳主要形成了如下几大商圈格局：1、五交机电、农机商圈：五交机电、农机等业态分布。2、钟楼核心商圈：日常消费品、百货、服饰、家居、食品、饮食、休闲等业态分布。3、大市场商圈：日常消费品、百货、建材、家居、餐饮、休闲等经营业态，业态分布较为杂乱。4、学洲新商圈：目前已招租有日用百货、餐饮等社区商业以及家装建材、摩托车、电单车等业态。5、未

8、来河东新区商圈：定位为未来新行政办公中心，目前已有县法院办公大楼投入使用。河东新区学洲新商圈三、灌阳县城商业投资环境调研1、商业格局调查2、业态分布调查◆大格局：以