[精选]房地产价格_2.pptx

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1、房价到底是由谁决定的？影响房价的因素中国房地产的背景及现状房价由谁决定及原因ABC目录CONTENT一、中国房地产市场的现状房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。行业现状（1）一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。（2）还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产等房企开始重返一二线

2、城市，进一步加大一二线城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龙头房企资金实力雄厚和品牌影响力较大，而取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度；（2）多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企；（3）中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，市场份额逐年缩小。3、房企利润率低位徘徊目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。4、一二线重点城市房价将延续上涨态势（1）房地产行业需求角度：城镇化和存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不

3、下。（2）利率市场化和金融管制放松的大背景：国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓（1）2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。（2)不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低房价的涨幅。二、房价由谁决定及原因PQQ*P*DS价格是由市场决定的在市场经济条件下，房地产需求方面的因素A人口C购买力B消费偏好D动机主体随着城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的进入城市人口增量这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及

4、动拆迁需求城市人口储量为调整城市土地利用结构,加强基础设施建设,改善市容市貌及居民的生活环境,全国旧城改造步伐呈现加快趋势拆迁引发的强制性需求1、居住消费2、投资消费训内容来分投资消费的主体：民营资本在国际国内双过剩条件下,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。例如,温州低技术含量,高竞争强度的民营资本大量过剩,从而直接引发了遍布全国各地的温州购房团。通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升,由于利率的影响,这部分存款与其放在银行,不如出来寻找别的投资渠道。在人民币升值预期下,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。

5、从而一方面可以享受物业升值收益,另一方面又可以从人民币未来升值中套利。投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利一是在交易监管缺乏下的炒作,预售前的购买优先权,然后将购买优先权加价转让获取利差另一种就是短进短出,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬。3、投机消费制定1、住宅供给向多元化方向发展房地产供给商品房经济适用房廉租房5％~10%发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％至10％左右比较合适中国》政府<10%由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，可供开发的土地资源必然越来

6、越少，因此土地的供给弹性非常低。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作为人们生产和生活空间而被利用，供不应求的现象几乎无法逆转。来自土地供给减少的压力。2、土供地给状况商品住宅业的发展离不开土地的依托，而土地又是一种不可再生的稀缺资源。我国人均土地、人均耕地仅为0.287公顷和1.08公顷，大大低于世界的人均水平。一方面，我们要用占世界7％的耕地养活13亿人口，另一方面，经济要发展，无论是工业化还是城市化都需要占用一定数量的土地。因此，农用地与商品住宅用地的矛盾一直十分尖锐。商品住宅用地农用地近年来，我国31个特大城市的城区规模已扩大了50．2％，但是由

7、于对建设用地缺乏宏观控制，致使城区内可供普遍商品住宅开发建设的土地十分有限。土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模。供给曲线与需求曲线在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少(见图3一1)。假定由于居民收入上升，增加了对房地产的需求。房地产市场需求曲线向右平移，从D1平移到D2。如果不增加供给的话，影响住宅房地产价格上涨的因素由于需求增加，势必推高房价，图中从A点移动到B点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由P1升高到