[精选]房地产价格体系.pptx

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1、房地产经济第4章房地产价格体系▣学习目的与要求本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地价的种类、“房地”产出售和出租价格的构成，了解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。▣主要教学内容房地产价格体系的内涵地价系列房地产价格系列主要比价关系主要差价关系4.1房地产价格体系的内涵▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系形成的有机整体。4.2地价系列（地产价格种类）▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格▣基准地价、宗地地价、影子

2、地价▣拍卖地价、招标地价、协议地价▣其他地价形式4.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基本的地价类型。理论地价是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用数学模型表示的地价。理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握和确定。管理地价是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。比理论价格具体，又比交易价格抽象。4.2.1理论地价、管理地价、评估地价、交易地价评估地价是政府

3、特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或可能作为抵押贷款的依据等。市场交易地价是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及转让价、租赁价等多种形式。是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的经济杠杆。4.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本划

4、分的。生地价是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒地的价格。毛地价主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地价格。4.2.2生地价、毛地价、熟地价、楼面地价熟地价是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的土地价格。熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋开发企业的阶段性产品。楼面地价又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关，它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。楼面地价=土地总价格/建筑面积=土地单位价/容积率（土地单位价

5、=土地总价格/房屋地基面积）（容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间发生土地所有权流转时的交易地价。土地使用权价格指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价，低于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他

6、集体或个人的价格）和租金。4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的他项权利价格以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象的土地价格。如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。）又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利）4.2.4基准地价、宗地地价、影子地价这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项目经济评价中的重要经济参数。基准地价是城镇国有土地使用权的基本标准价格。是政府部门

7、组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由有关部门定期公布。其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。4.2.4基准地价、宗地地价、影子地价宗地地价（标定地价）幻灯片13是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某

8、一时间的价格。宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场地价的直接依据。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大