房地产投资浅论(培训分享课件).pptx

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1、房地产投资浅论2017.3.10Contents目录房地产投资简介房地产投资特征房地产投资过程房地产投资方式项目可行性研判是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。所谓房地产投资房地产投资形式多种多样：房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以

2、购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。“黑盒子”？“黑盒子2”“黑盒子3”项目机会之间的互斥性机会成本机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值；也可以理解为在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本。问题1：投资选择问题2：投资安全——风险PartOne房地产投资简介01什么是房地产？房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于实体上的权益。又

3、称不动产，是房产和地产的总称。两者具有整体性和不可分割性。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，包括由此派生出的租赁权、抵押权、典当权、地役权等。几个基本概念资金时间价值复利名义利率实际利率通胀率财务杠杆我们所投入的并不是一成不变的。我们能借助外力/工具撬动更大的目标。1、资金的时间价值：资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让

4、渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。基本概念比如，将今天的100元钱存入银行，在年利率为10%的情况下，一年后就会产生110元，可见经过一年时间，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。实际上，当通货膨胀很低的情况下，可以用政府债券利率来表示资金时间价值。理论上，资金时间价值相当于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均利润率；虽然个体投资不是必然会盈利，但

5、是从社会范围上相当多数的个体投资统计下来，投资是在盈利的。那么这种盈利背后的本质是什么？谁贡献了增加的价值？2、单利与复利：复利率的计算爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）^n1.01365=0.99365=37.80.03复利的威力就是乘幂的威力！简单的说，实际利率是从表面的利率减去通货膨胀率的数字，即公式为：1+名义利率=（1+实际利

6、率）*（1+通货膨胀率），也可以将公式简化为名义利率－通胀率（可用CPI增长率来代替）。一般银行存款及债券等固定收益产品的利率都是按名义利率支付利息，但如果在通货膨胀环境下，储户或投资者收到的利息回报就会被通胀侵蚀。实际利率与名义利率存在着下述关系：名义利率不能完全反映资金时间价值，实际利率才真实地反映了资金的时间价值。以r表示实际利率，i表示名义利率，p表示价格指数，那么名义利率与实际利率之间的关系为，当通货膨胀率较低时，可以简化为r=i-p。3、名义利率与实际利率利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之

7、间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。4、财务杠杆借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。PartTwo房地产投资特征02低流动性强环境约束性高风险性长

8、周期性高投入高成本对象固定和不可移动性房地产投资的特征一、对象的固定性和不可移动性房地产投资对象是不动产，土