从拿地到销售,各阶段该如何融资.docx

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1、从拿地到销售，各阶段该如何融资市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到。整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最咼的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能咼达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。010203视划设计与场地准备阶段±0.0以下工程惋资金需求资金來源资金成朮资金结构前端童地融資》相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺便甬合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于繳付土地保证金、定金及启续土地出让款，但

2、魏开直接贷款.券商瓷管和信托等通道.变相为土地交易融资的做法屋禁不止*开发商土地融资有四种方式.股枫融資、债权融资、明腔丈债、股*债。纯粹般权直投最少*囲衙开发商很少真的堪意让渡自己的股权；债权融资中，委托货款当前已无法操作；目前最难监管.且实践最多的，犀明股实债和股十债。邑对于大房企而言.不到万不得已不会真正让渡出项目股权，裁是要联合拿地开发，也会联合其他腭企.债权融资模式中，因为基金子公司或者券商資管没有发放货款的资匮，所以一般是通过购买债权收益权〔母公司対项目公可借款）"'集团拨忖［合作幵发1股权融资非金借贷总包垫贸招拍挂拿地融资1、集团拨

3、款有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10

4、-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。2、合作开发此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约疋：（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发

5、商承担一定利息。3、短拆或过桥资金短拆或过桥，一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5%。/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。4、股权融资目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控，最终在这两段期间内能够采用的

6、也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。5、非金融机构借贷目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台6、总包垫资市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。并购拿地融资1.银行并购贷顾名思义

7、，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。2.信托并购贷信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。3.私募基金在银行和信托资

8、金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强