房地产经营与管理.doc

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1、房地产经营与管理一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。地产的经营只能是使用权，而不是所有权。土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。1、不可移动性2、耐用性房地产特点3、异质性

2、（不存在相同的房地产）4、高价值性5、供给有限性6、投资与消费的双重性四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。与房屋不相关土地1、地产与房屋相关土地财产权利房地产不动产2、房屋建筑物及其财产权利3、房屋建筑物附属物及其财产权利4.非房屋建筑物（桥，隧，坝）5、位于土地分离的农作物、种子五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。房地产业运作过程：生产，流通，消费1、房地产开发组织业2、房地产经营业、买卖、租赁业务

3、形态3、房地产中介、咨询、评估等4、物业管理5、行政管理1、基础性2、先导性3、关联性房地产业特征4、地域性5、周期性6、高回报、高风险性7、对金融业存在依赖性一．房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。专营企业（二）房地产开发企业兼营企业项目企业单项开发按开发的规模小区开发成片开发按开发的用途：工业、民

4、用、商用（三）房地产开发分类新城区开发按开发的地域旧城区改造土地权购买按开发的阶段房屋建设（七通一平）1、前期市场调查和分析评估2、房地产项目场地选择与勘察（四）房地产开发任务3、土地改造和房屋建设的规划设计4、资金的融资安排5、建设中的施工组织与监督6、出售和出租经营、管理一、参与者：发地产开发商及其合伙人1、提出目标、设想（五）房地产开发程序2、可行性研究3、土地征用二、程序4、工程建设、规划、设计5、资金筹集6、市场营销7、物业管理二．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。萌芽市场按发展程度发育

5、市场成熟市场按供应方式：现房、期房一级房地产市场：国家出让土地给开发商市场类型按市场层次二级房地产市场：开放商与购房者交易间的活动三级房地产市场：二手房（消费者与消费者）合法：白色市场按法律原则非法：黑色市场难控：灰色市场按供求状况：买方、卖方1、地域性2、供给调节的滞后性3、垄断竞争性4、投机性强房地产市场特点5、交易形式多样性6、交易复杂性7、市场效率低8、手金融市场影响强烈9、政府的干预性10、一．房地产需求：在一个特定时期内，消费者在各种可能降价下愿意且能够购买的房地产数量。二．房地产需求量：

6、在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量因素对需求影响1、价格2、消费者收入水平房地产需求量的影响因素3、消费者偏好4、替代房地产价格5、预期房地产价格三．发地产供给：在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能降价下愿意且能够供给的房地产数量。四．房地产供给量：在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房地产数量。因素供给量1、价格2、开发成本影响房地产供给量因素3、建筑技术水平4、替代房地产价格5、预期房地产价格房地产供需平衡过剩：供>求价格短缺：供<求价格1、人口数量，家庭，规模2、就业，工

7、资水平影响房地产供求的因素3、利率，抵押贷款条件4、土地、工人、建材价格5、建筑技术、质量五．区位（房地产开发项目的区位选择）：人活动所占据的场所（土地）与周围环境（其他土地）的相对关系。宏观区位选择：对数个城市和地区比较，在自然条件，经济条件，政策等因素进行比较的基础上选择自然条件好，经济条件发达，政策优惠的作为投资方向。围观区位选择：一个城市或地区内，寻找最佳位置的开发场地。最短时间1、商业类便捷性接近购买力原则满足消费者购物行为目的居住面积、租金、交通、便捷不同房地产项目的区位选择2、住宅类社区

8、及邻里关系等舒适性及消遣性原则位置靠近劳动市场3、工业类场地条件及城市规划许可生态环境基础设施使用及完善程度一．房地产市场研究：通过信息收集、整理加工来分析预测各种类型房地产的未来需求量和供给量，以预测未来市场的供求状况和价格，为房地产开发投资及其他方式投资决策、投资行为调整、市场调整等活动提供科学依据的活动。1、有利于正确决策、方向的调整2、有利于经营策略调整房地产市场研究作用3、有利于房地产开发方案的正确制定和调整4、有利于改善自身管理水平5、有利于