林峰：新常态下旅游+ 65533投资模型_绿维创景.doc

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1、优选林峰：新常态下"旅游+"65533投资模型旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商绿维创景规划某某NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.声明：该报告知识产权归绿维创景规划某某所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。6/8优选林峰：新常态下"旅游+"65533投资模型绿维创景规划某某2015年，国家大力推进旅游，不断出台相关政策，旅游业逆势上扬，消费和投资呈现两旺态势，全年完成投资超万亿，旅游总收入突破4万亿，旅游业已成为促进经济增长、扩大消费供给的重要动力和新引擎。当前，中国旅游产业发展进入黄金时

2、代，旅游投资将持续保持高速增长及较高估值。绿维文旅控股董事长林峰博士认为旅游投资的核心是旅游产品供给的有效性与结构升级，将新常态下旅游投资，归纳总结为"旅游+"65533投资模型——六类产品、五类管理、五大角色、三大综合、三大平台。“旅游+”65533投资模型一、六类产品6/8优选旅游投资六类产品1、景区项目开发运营——景区项目景区项目以自然、文化资源为主导，主要满足人们的观光需求和求知需求，包括山岳、溪谷、江河湖海、文化遗产、文物、古城等。2、休闲项目开发运营——休闲项目休闲项目多为人工开发的，是体验型、参与型、消费型项目，主要对人的心情进行刺激，包括乐园（主题、水、儿童）、温泉水疗、按

3、摩、农庄、演艺、CS、茶馆、餐厅、酒吧等。休闲项目和景区项目的差异在于景区更多的强调的是观光性，休闲项目更强调消费过程性，我们称之为非口袋型的消费结构，这一类消费在旅游中间占有非常大的比例。6/8优选3、休闲商业开发运营——商业街区商业街区是以休闲消费为主业态的商业地产，包括古街、文化街、餐饮街、文创街、仿古街区、民俗街区等。4、度假公寓开发运营——酒店、公寓项目酒店、公寓是以可租赁经营的住宅产品为主体，以度假生活为核心的度假物业结构，是经营性的、大众共享性的，包括民宿、客栈、精品酒店、度假村、会议酒店、酒店群、酒店公寓区、公寓、养生养老社区。5、养老、度假住宅开发运营——住宅项目养老、度

4、假住宅是私家性的、非经营性的资产，包括民宿、客栈、精品酒店、度假村、会议酒店、酒店群、酒店公寓区、公寓、养生养老社区。6、地产——一级土地开发旅游房地产开发，一般是区域综合开发，从一级土地开发启动，结合二级房产、旅游各种业态产品经营开发等。一级土地开发，是旅游开发盈利的关键与核心之一，也是旅游综合开发的长期化资产增值的基础。二、五类管理针对以上产品，分别形成了不同的运营手段和管理结构。6/8优选1、景区营销与管理经营以旅行社为目标的市场运营，基于景区的项目管理、服务管理、营销渠道、成本控制等经验，实现持续经营与回报。2、休闲营销与管理经营基于休闲消费项目，以服务管理为核心的消费过程管理。3

5、、休闲商业招商与管理经营基于商业空间的招商、营销、人气、物业等管理经营经验，实现快速招商，人气持续，持续。4、稳定经营酒店管理经营酒店管理具有专门运营结构，基于景区的项目管理、服务管理、营销渠道、成本控制等经验，实现持续经营与回报。5、房地产开发与销售基于房地产产销关系，以房地产产品开发建设营销去化为基础的管理经营。三、五大角色6/8优选从旅游开发到最后的运营管理，涉及到的角色共有五大类：投资商、开发商、运营商、服务商、区域综合开发运营商。投资商：项目资金提供方，投资整个项目或项目的某部分；开发商：项目开发建设方，基础设施配套等；运营商：对已开发的旅游项目、景区或经营性物业进行运营管理；服

6、务商：为旅游消费者在旅游过程中提供旅游服务，如旅行社、OTA在线旅游等；区域综合开发运营商：整合区域旅游资源，集旅游开发、运营、服务为一体。四、三大综合不同规模的综合体，集吃、住、玩、游等多种功能为一体，既有集聚核，又有延伸发展，是完整的综合结构，旅游综合开发深受地产商青睐，主要有以下三类。旅游区域综合开发（10-1000平方公里）景区+旅游小城镇+民俗特色村+旅游综合体旅游小城镇（1500亩-15000亩）休闲小镇、古村古镇古城、民俗旅游特色镇、旅游城市、旅游目的地城市旅游综合体（100亩-1500亩）6/8优选景区综合体、温泉综合体、乐园综合体、休闲商业综合体五、三大渠道与平台1、旅行

7、商旅行商是核心，没有旅行商就没有旅游。旅行商是旅行的组织者、销售的主要渠道、旅行产品的经营主体，是批发商、零售商、大型一体化机构。2、旅游OTA平台（OnlineTravelAgent）既是线上旅行社，预订平台，交易平台；也是景区、休闲项目、线路产品、酒店、机票等所有环节的共享交易平台。旅游OTA平台之所以成为现阶段的核心平台，是因为其用互联网了优势和大数据，具有最方便的定制系统。3、分时分权度假平台6/8优选消费权益分