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1、南京银河国际广场策划报告1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。目录一、二、三、四、项目整体定位⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3目标客户定位形象定位的核心概念定位的来源营销推广策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6宣传推广目标宣传推广的有效通路费用编排及媒体组合分阶段广告策略价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15定价原则定价方法的选择与确定价格定位建议价格策略付款方式及优惠政策销售策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20销售开盘的时机选择现场展示中心的设立销售控制2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。销售组织五、公关及促销活动建议⋯⋯⋯
2、⋯⋯⋯⋯⋯⋯24六、裙楼推广及招商⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27七、写字楼客源的开发及发展⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30八、需集团支持的工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯35一、项目整体定位根据银河国际广场物业客观条件,以及公司对项目的总体操作思路,项目整体定位:南京标志性建筑、湖南路商圈第一高楼,裙楼定位为旗舰型中高档综合百货公司,主楼定位为标志性高档次写字楼。1.各楼层功能定位详见下表:项目楼层面积(平方米)功能次要功能地下部分-2F~-3F13522.7地下机械停车场-1F4234.8商业用合计裙楼部分1F~7F32773.937008.7中高档旗舰型百货8F5020.5大型餐饮美食城员
3、工餐厅9F1923.8员工餐厅10F1455.1中心会所员工餐厅塔楼部分11F~24F1455.1/层20371.4商务间26F~39F1455.1/层合计纯办公层40F~42F1347.5/层24413.9备注9F、25F、43F为设备层,44F为机房,45F为停机坪3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。写字楼可售面积为46240.4平米,裙楼和-1F可租面积为42029.2平米裙楼部分以中高档旗舰型百货为主要定位思路,档次为中高偏高,宁可偏高一些,切忌中档大路货。有了裙楼的高定位才有写字楼的高档,不但聚集人气甚至能够提升写字楼租售价格。内部
4、品牌要有南京没有的品牌,经营方式既有综合性又有特色,其中-1F既可作为裙楼百货整体出租,也可我们自行招商,作为品牌超市、高档娱乐、特色餐厅等。1F~7F为百货的主要组成部分,具体业态分布可由百货经营公司确定。8F面积为5020.5平方米,根据面积定位在高档大中型品牌中式餐饮。员工餐厅,一是商场的员工餐厅可考虑在7F或9F转换层;二是写字楼员工餐厅可考虑在8F或10F的部分位置。中心会所可设置在设备层以上的10F,具体可包括商务、会议、休闲、洗衣等功能。裙楼屋顶花园建议做一定的景观设计,形成主题花园,并附加休闲功能,使之成为项目的一个卖点;塔楼部分为写字楼,9~25F为
5、商务层,26~42为纯办公层。2.目标客户定位根据以上银河的总体定位,我们的目标客户群体定位同样走高层次路线,具体如下:裙楼部分建议从上海、北京、广州、深圳、香港等地具代表性的经营4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。业绩良好的百货公司,重点考虑意欲在国内市场大范围扩张的定位高档的外资百货公司。主楼部分商务间(低区)9~25层定位于商务办公楼,总面积为21826.5平方米。初步考虑将整层分割为4~6间,面积为200~400平方米。具体分割方案另行上报,需结合细化调研以后目标客户需求及总价控制等因素。为收回投资成本,这部分销售方式以出售为主,基本
6、不考虑出租;目标客户:中型成长性公司,为准备购置物业的私营企业、股份制企业及外地大公司驻宁机构等,行业类型以有较高利润率、较大发展前景的为主;纯写字楼(高区)26~42层定位于高档纯写字楼,总面积为24413.5平方米。以整层为单位,设置公共洗手间。销售方式为租售结合,原则上整层起租售;目标客户:跨国集团、上市公司及准上市公司、金融机构、综合性投资公司、知名大型合资公司等。其中合资及外资企业一般不会购买而是租赁写字楼,因此这部分的租赁比例会较高。以上高区、低区可考虑用其它更加专业化商务化的名称,如用商务发展区、商务规模区、VIP客户专区等名称根据客户群5资料内容仅供参
7、考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。体的不同加以区别定位,具体名称梢后制定。3.形象定位的核心根据银河国际广场高品质的物业素质、高层次的客户定位,塑造相应的形象,如”国际化南京顶级写字楼”:经过物业高标准的综合品质,树立高端形象,如湖南路商圈第一高楼,全国文明高尚商圈的航母,南京地标性建筑,高品质5A顶级写字楼等。同时树立在业内、在社会上高品质、高层次的高端形象;在建立物业高端形象的基础上,形成在目标客群——高层次的商务人群中良好的口碑及广泛的知名度、美誉度,让她们将”最理想最有形象档次的写字楼”直接与银河国际广场相联系,经常重复提起,并在
