合肥天鹅湖万达案例分析.pptx

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1、项目基础信息03项目区位分析06项目商业布局10项目动线设计33项目建筑设计37项目小结及借鉴40目录PART1项目基础信息1.1项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场项目基本情况项目名称：合肥天鹅湖万达广场项目地址：合肥市政务区南二环路3818号商场开业时间：2012年7月20日占地面积：62806.76m2总建筑面积：34.27万m2商圈性质：市级商圈物业组合：办公、酒店、商业商业类别：购物中心投资商：开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司物业管理公司：万达物业建筑设计公司：停车位：商铺租金类型：规划建有约16万㎡的大

2、型国际商业中心，13万㎡的超高层双塔写字楼，3.6万㎡的室外商业步行街及0.80万㎡的商务酒店。1.1项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场1.1项目基础信息——万达商业地产特色模式——订单地产只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资构建租赁商家网网大、结实，钓大鱼。订单地产五个要诀一、联合地产：即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。二、技术对接：万

3、达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。四、先租后建：即招商在前，建设在后。五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费

4、者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。6.1规划阶段的业态落位与布局原则——各业态占比设定的边际条件1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位2、地理位置：城市（副）中心：零售占比高生活邻里型：面积较小，生活配套占比高郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位4、投资回报：零售占比越高投资回报越高——不同类型各业态占比特征50：30：20城市（副）中心：可参照70（零售）：20（餐饮）：10（娱乐）生活邻里型：可参照50（零售）：30（餐

5、饮）：20（娱乐）郊区型：可参照45（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）——业态布局的原则零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。PART2项目区位分析2.1项目区位分析——整体区位规划理念超前：三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。区位交通便利：是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均在20分钟

6、“生活圈”内。政商文体集中：市政府55家机关办公场所均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒中心；艺术馆、省文博园、大剧院、开放式体育公园公建设施齐备。政务区定位——省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心省政府市政府西环中心广场新华国际广场港汇广场华润五彩城安高广场西湖国际广场华邦世贸城新城国际财智中心蔚蓝商务港新地中心华润中心天鹅湖万达白天鹅商务中心合肥市政府天鹅湖商务圈甲级写字楼分布黄潜望中高端住宅集中区置地广场百利中心商务办公：依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为

7、圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应；2.1项目区位分析——周边情况项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与酒店式公寓的新的城市中心。商业购物：天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及专业商场：华邦世贸城（银泰）、新地中心（百盛）、华润中心（华润万象城）、天鹅湖万达广场，加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一，万达广场周边3公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿地福朋酒店、合

8、肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8家五星级酒店.2.2项目区位分析——区位交通合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉口，周边城市次级主干道交织，并通过长江西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道连接其他片区。万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地