最新物管招投标授课内容教学讲义ppt课件.ppt

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1、物管招投标授课内容物业管理招投标是指招投标双方运用价值规律和市场竞争，通过规范有序招投行为确定物业管理权的活动。物业管理招投标是我国物业管理发展必然产物，也是行业日趋成熟的表现。一、物业管理市场化与招投标1、物业管理市场化形成标志随着我国经济体制由计划经济向市场经济体制转变，伴随着新体制下的城市管理重要载体——物业管理迅速发展，市场逐渐成熟，市场化也初步形成。其主要表现以下三个方面：（1）市场主体己经形成主要包括供给主体、需求主体、协调主体已形成规模，满足招投标需要。一、物业管理市场化与招投标（2）物业管理的委托内容因物业类型和业主委托不同，通常分为：①以管理服务为主的物业管理②以出租经

2、营与管理服务并重物业管理（3）物业管理委托方式①实行招投标②不实行招投标一、物业管理市场化与招投标3、物业管理招投标开展理论与政策依据（1）《招标投标法》1999年8月30日全国九届人大第11次会议通过《中华人民共和国招标投标法》共六章68条，对招投标做了明确规定。其中：第三条规定在我国境内进行下列工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：一、物业管理市场化与招投标①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；②全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。第五条规定在招标投

3、标活动应当遵循公开、公平、公正和诚市信用的原则。一、物业管理市场化与招投标（2）《物业管理条例》对物业管理招投标也做了明确规定，其中：第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。一、物业管理市场化与招投标（3）《物权法》对物业管理招标也做了规定，其中：第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

4、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。一、物业管理市场化与招投标（4）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》该法44条明确了物业管理招投标的程序、责任。其主要内容：第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质物业服务企业。一、物业管理市场化与招投标国家提倡其他物业的建设单位通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。第六条：任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格

5、的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。4．市场经济具有的功能1）能够合理有效地配置资源，使各种生产要素实行最佳组合，充分提高资源利用率。2）能够自动有效地调节供求关系使之趋于平衡。3）通过市场客观评价企业效益和产业发展前景。4）通过平等的经济竞争，实现优胜劣汰，调整产业结构，提高经济效益。二、物业管理招投标基本内容与程序1、目前社会物业管理招标类型与形式（1）招标类型①按物业类型分：住宅类与非住宅类（商业、写字楼、工业区、公用基础设施等）②按服务内容的实施分：整体物业管理项目招标、单项服务项目招标、分阶段项目的招标。二、物业管理招投标基本内容与程序③按招标主体

6、的类型分：物业建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人等3类。通常：前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物管正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业为重点基础设施或大型公用设施，一般以物业产权人为招标主体。④按项目服务的方式分：全权管理项目招标，顾问项目招标等类型。二、物业管理招投标基本内容与程序（2）招标的形式通常分为：公开招标（无限竞争性参与公开招标）邀请招标（有限竞争选择参与的招标）议标（属个体与服务对象的商议招标）二、物业管理招投标基本内容与程序2、当前物业管理招标存在问题从目前物业管理招投标市场来看：问题较多、不规范。主要表现：（1）一家物业服务企业做三份投标书，

7、再利用其他两家物业服务企业名称用自己标书参与招标；（2）相互串通、开展物管招标；（3）标书无针对性，缺少个性、特色；二、物业管理招投标基本内容与程序（4）标书中费用估算不准确；（5）做标书随意性太大，常发生漏内容；（6）评委评标缺少公平、公正；（7）物业管理招投标法制建设滞后。二、物业管理招投标基本内容与程序3、物业管理招标的特征（1）综合性（2）差异性（3）特殊性主要体现主体特殊性和内容特殊性。（社会公共服务和个体服务特征）（4）