最新房地产中介剖析及技能培训.教学讲义PPT课件.ppt

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1、房地产中介剖析及技能培训.培训简介1、房地产行业现状分析与探讨2、房产经纪的销售业务技巧3、合格房地产经纪的十种能力2房子的属性一、本质属性商品属性：居住二、衍生属性1、战略属性：民生2、金融属性：收益3国际形势美元与房价：负相关：美元贬值，房价涨；美元升值，房价跌黄金与房价：正相关：黄金升值，房价升：黄金贬值，房价跌石油与房价：正相关：石油升值，房价升：油价下跌，房价跌股市与房价：正相关：房价涨，股市涨，房价振荡，股市振荡；房价下跌，股市下跌；但期市可做空7浅析我国房价与银行利率之间的微妙关系今天我们都知道现在大部分人买房都是要贷款的，没资金的要贷款，哪怕有足够的现金，能贷款

2、他肯定贷款！所以贷款利率提高贷款的人肯定要少了，有些人必须贷款才能买房贷款利率这么高谁还贷款所以买房的人能买得起房的人就少了成交量一下降房价肯定要停涨甚至下跌，限购，限贷，包括银行利率提高都属于政府对房价的一种打压政策！成交量是影响房价的一个重要因素...8其实，中国这几年对房地产市场之调控都没有动真正厉害的两手：房产税、物业税及提高利率。关于房产税、物业税，近几年不太敢真的征，影响方方面面的利益太多了；而且也不见得合理合法；之前上海上报的房产税方案，实质上就是物业税，地方政府是无权开征的，必须经全国人大批准。此外，一旦征收，房地产泡沫必破，其后果将是第二个日本，经济大萧条15

3、-20年，国家领导大换班15次（日本）；中国将会有近亿农民工回农村。此外，另一个杀手锏就是提高利率，日本1989年面对狂热的房产市场和股市就是动用了利率杠杆，一年之内从2%上升到6%；股市先大跌，八个月后房价也开始大跌，一跌，跌了20年，至今没有回暖过来。9因此，只要不动利率，对房地产市场的调控就仅属于“温和调控”性质。而这种调控是很难对付在地方政府心中默许支持下的房地产的上涨的。当然，目前现在全国各大城市对第二套房贷收较高利率，对第三套房贷不贷款的做法其实是打到要害上的。但这只是一个暂时的现象，因为首套目前还是刚需。所以接下来全国各地部分银行还是针对首套购房者实行利率优惠政策

4、，其实这也是央行从侧面扭转长期经济萎缩一种手段而已。11我认为现行利率实属正常现象：因为现利率对首套房而言其实是“中性”的，它不影响购买。原因很简单，首套房是自住的，它对应的按揭周期是20年或者30年，它跟投资投机性的二套三套不同，后者对应的按揭周期只有几年，然后就脱手卖掉。既然首套房对应的是长达20年以上的周期，那么它既会遭遇到高利率阶段，也会遭遇到低利率阶段。我的判断是，随着未来中国进入一个中速增长时期（贷款需求下降），加上又会实施利率市场化的改革（银行存贷差会缩小），未来房贷基准利率一定会低于目前的7.05%水平。根据我们的测算，长达20年时间跨度的平均利率水平不会超过5

5、.9%，可以视之为一个长期的均衡房贷利率。108.5折利率来袭房企资金缺口大依然以加快销售为主要任务首次置业者8.5折利率再次袭来。3月下旬，继北京、上海传来房贷8.5折的消息之后，广州、深圳都出现了利率可打8.5折的楼盘。对于这一消息，刚需者既惊又喜，受惠在即又怕开发商趁机调高房价。对此，有专家表示，当前房企的存货压力巨大，房价上调可能性不大，但是从当前到未来的二三季度，都是购房的好时机，甚至是未来五六年来最好的一次入市时机。现行利率供图为什么中央政府对房价这么温柔？一、房地产目前是中国的支柱产业二、卖地是地方财政的主要收入来源三、地产绑架银行，由于银行的国有属性，也就间

6、接绑架了政府13通货膨胀率（CPI）对房价的影响一、CPI与经济增长的关系CPI在3%左右最有利于经济的增长；低于1%经济出现滞涨；负数时称为通货紧缩，经济将一撅不振大于6%经济将过热，泡沫随时有破灭的可能14房价周期美国18年台湾12年香港8年中国大陆的周期：……年98年底（亚洲金融危机）03年底；04年初；07年底（次贷危机）；09年初；现在是涨还是跌……？15哪里的房子会涨？16房地产经纪人必备专业知识法律经济学管理学市场营销礼仪房产专业风水18房地产经纪人业务技巧之——成功秘诀快准狠（恳）贴19房地产经纪人业务技巧之——谈判技巧一、说之以理二、动之以情三、逼之以利四

7、、系之以约五、诱之以利21房地产经纪人业务技巧之——谈价技巧如何说服业主降价一、业主不知客户的情况（用客人的话谈房屋缺点）二、用卖房的钱去投资有更大的收益三、换大房来享受四、旧的不去，新的不来五、你的房太贵了22房地产经纪人业务技巧之——谈价技巧如何说服客户加价一、买房住是一种享受二、月供只多了几次茶钱三、为家人着想23房地产经纪人业务技巧之——思维由于经纪人有相当强烈的挫折感，所以，要具有：一、要赢别人先赢自己；二、心态决定行动；三、一个顾客可以用几次；四、团结同志、团队精神、对公司