共有房屋无权处分效力探究

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1、共有房屋无权处分效力探究　　无权处分合同是无权处分人以自己的名义与第三人订立的以无权变动为目的的债权合同。本案中双方签订的房屋转让合同是不动产的无权处分合同，对于不动产，以登记为公示方法，我国《合同法》规定，如果无权处分人在转让不动产时没有将不动产登记在受让人名下，将不发生物权转移的法律效力。故本案中王华香得以以物权对抗顾永福因该份无权处分合同而获得的债权。无权处分行为人签订的债权处分合同是有效的，有无处分权并不影响合同的效力，即物权行为与债权行为相分离。无论第三人在签订合同时是善意还是恶意的，因无权处分所签订的合同是

2、当然有效的。本案中二审的判决促进了法律交易的定位安全，谁要想取得某项通常可以让与的权利，谁就应当可以直接信赖“不得以法律行为排除权利的可让与性”这一事实，该判决对于保护交易双方的信赖，维护市场经济秩序和交易安全是有利的。4在无权处分行为中，无权处分人虽然因为对标的物没有处分权，而损害了权利人的私人利益，但是却没有直接的损害的国家和社会的利益，合同的成立和生效对国家往往有利，故法律没有以强制性规定宣布无权处分时双方的合同无效，本案中双方签订的合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，只有违反了小理性的强制规范的，才应当认定

3、合同无效。《合同法》第132条的规定是属于管理性规定还是效力性规定，依据王利明对强制性规定的区分方法：1、法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；2、法律、法规虽然没有规定，但违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益，也属于效力性规定；3、法律、法规没有规定，违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性规定。故《合同法》第132条第一款为管理性规定，

4、因此不能以此来认定无权处分下双方签订的合同是无效的。故既然因无权处分所签订的合同满足了《合同法》规定的四个生效要件，又不存在《合同法》规定的无效情形，则应当认定合同在双方当事人之间是生效的，应该收到法律的保护和制约。但这不是说对真正权利人的利益不加以保护，原权利人完全可以通过对标的物的无权来请求法律救济。无权处分的合同是有效的，无权处分行为本身才是真正的效力待定。在权利人追认或者无权处分人取得处分权时4当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权的场合，不发生权利变动的结果，但无权处分人应依据有

5、效合同承担万恶日月责任。但在处分行为被追认或被补正前，权利变动的结果是否发生处于未确定状态，但合同效力则是自始确定有效的。《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，肯定无权处分合同有效并不会直接导致物权变动的结果。本案二审判决中也明确了顾永福与王志寿签订的协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间形成债权债务关系。但王志寿擅自处分夫妻共同财产，侵犯了涉案房屋共有人的合法权益，对涉案房屋的物权优于上诉人对涉案房屋的债权，依据物权法作为共有人有权追回。明确了原因行为和

6、物权行为的区别。合同的相对性作为合同法的一项基本原则，体现在，合同仅在双方当事人之间发生效力，对合同之外的第三人不发生效力；而是除合同的当事人之外，合同之外的任何人不享有权利，也不承担义务和责任。故合同的法律效力只存在于双方当事人之间，即在无权处分合同中，不会因为真正权利人的追认或无处分权人取得处分权而有效，反之亦然。真正权利人并不能因其追认而成为合同当事人，及合同当事人之外的第三人不会对无权处分合同的效力产生影响。4认定无权处分合同有效并不削弱对真正权利人的保护，依据物权法，物权室权利人依法对特定物享有直接支配和排他

7、的权利，包括所有权等，这种因特定物的存在而在真正权利人与其他主体简所产生的得以支配标的物并得以排除他人干涉的权利的法律关系，属于物权法律关系。真正的权利人没有必要在对标的物存在所有权时，再去干预无权处分人与买受人之间的之安全法律关系，真正的权利人完全可以依照物权法律关系实现对标的物的保护，而不去理会合同效力。4