最新中介培训(抵押)课件PPT.ppt

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1、中介培训(抵押)申请材料要求1、申请材料应采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸介质；2、申请材料幅面尺寸宜为国际标准297mm×210mm3、填写申请材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等进行修正。4、申请房地产登记应提交合法、有效的申请材料。主体身份证明材料的有效性一、营业执照的有效性问题：1、关于营业执照法定事项变动2、未年检的营业执照能否用于房屋登记3、营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记二、几个居民身份证的实践问题：1、关于申请人和其身份证照片不符的处理2、关于居民身份证有效期已过的身份证有效性抵押权概述抵押权登记：设立、变更、转移、注销1、一般抵押权2、最

2、高额抵押权3、在建工程抵押权抵押权人的权利与义务一、抵押权人的权利1、处分权（变更、转让、抛弃）2、保全权（抵押物价值减少防止权）3、优先受偿权（抵押权的核心和实质）二、抵押权人的义务不作为抵押人的权利与义务一、抵押人的权利1、对抵押物的占有、使用、收益权2、对抵押物的处分权（转让、租赁等）3、同一抵押物上设置多个抵押权二、抵押人的义务妥善保养、维护抵押房屋抵押权的属性1、从属性：先有主债权，然后才有抵押权2、不可分性：抵押权的效力不可分3、特定性：抵押物和担保的债权是特定的4、物上代位性：抵押权效力及于替代物5、顺序性：抵押权之间有一定的先后顺序6、追及性：不论抵押财产落入何

3、人之手，抵押权人均可追及该财产行使权利。抵押登记流程1、申请——当事人提出办理抵押登记的意思表示。2、受理——登记机构审查有关事项3、审核——再次对有关事项进行审核4、记载于登记簿——此为抵押登记生效时间5、发证——房屋他项权证书或证明抵押登记应当提交的材料1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、抵押合同；5、主债权合同；6、其他必要材料。评估报告不作为登记要件，抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。关于抵押权设立的实践问题1、禁止流抵押条款2、约定利率超过银行同期利率四倍以上3、自行约定抵押期限4、超额抵押5、抵押顺位登记簿

4、记载的事项1、抵押当事人、债务人的名称或者姓名；2、被担保债权的数额；3、登记时间。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”抵押权变更的表现形式1、因抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权的变更2、因抵押物的地址、面积发生改变而发生的房地产抵押权的变更3、因抵押权内容的改变而发生的房地产抵押权的变更。4、房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变的其他情形。抵押权变更登记应当提交的材料1、登记申请书2、申请人的身份证明3、房屋他项权证书4、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议5、其

5、他必要材料。因抵押当事人名称或者姓名发生变更，或者抵押房屋坐落、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第4项材料。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。抵押权转让1、住房抵押贷款证券化2、阶段性担保——在实践中，银行与担保公司、经纪机构合作推出的阶段性方式。另外，实践中“烂尾楼”的处置、金融机构不良资产处置也涉及到抵押债权转让，在抵押债权转让过程中，主债权转让，抵押权随之转让。抵押权注销的情形1、主债权消灭；2、抵押权已经实现；3、抵押权人放弃抵押权；4、法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。抵押权注销登记应当提交的资料1、登记

6、申请书；2、申请人的身份证明；3、他项权利证书；4、证明房屋抵押权终止的材料。5、其他必要材料。应当重视抵押权注销登记，由抵押人和抵押权人共同申请。我们认为，作出注销登记的行为比设立登记的风险更大，因为涉及到对已受到保护的权利的丧失，因此在做出注销登记的行为时，登记机构应该尽到审慎的审查义务。最高额抵押权1、最高额抵押权是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保2、最高额抵押权存在最高债权额限度3、最高额抵押权的无从属性4、最高额抵押权的不特定性最高额抵押权登记应当提交的材料1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书或房地产权证书；4、最高额抵押合同；5、一定期间

7、内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料；6、其他必要材料。在建工程抵押权在建工程抵押，即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押的特点：一、贷款只能用于在建工程的继续建设；二、抵押权人只能是取得了金融许可的机构；三、抵押人必须是债务人和在建工程的土地使用权人；四、抵押的是已完工的部分；五、已预售并办理了预售备案或预告登记的房屋，不能对该房屋再设立在建工程抵押；