浅谈地下室产权归属.ppt

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1、浅谈地下室产权归属--胡波我国目前的住宅楼地下室主要分以下几类：一最多的情况是作为公用建筑面积分摊到业主头上。任何单一业主都不能自行对地下室进行租售，地下室的管理权归社区的业主委员会所有。二为具有单独产权或与房屋共同具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主可以任意出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖，比如独栋别墅。三是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但作为公共设施，为保证其使用功能故不能任意租售。另外作为车库或其他公共用途的地下室属于不可分摊的公用建筑，同时开发商也无权对其进行租售。依据所有权原

2、理来判断，居住小区地下车库和地下室的产权对于开发商来说属于原始取得。所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品的所有权。比如，开发商投资建成商品房，因此取得了房屋或产品的所有权；继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的商品房产品出卖给购房人，购房人按照合同约定支付价款后，即取得了他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人，但是，业主所取得的只是它所购买房屋的所有权及合同约定公摊部分的共有权，购房人并没有

3、因此而取得他未购买和未分摊部分的所有权，比如地下车库和地下室的产权。通过现行事实情况来判断，未分摊的地下车库和地下室属于开发商所有，而不属于全体业主所有：（1）依据政府部门提供的标准《商品房买卖合同》文本的及分摊明细，购房人一般并未购得地下车库和地下室的所有权。商品房买卖合同通常约定业主分摊并拥有共有权的是：1.水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、π接室、配电室、值班警卫室、垃圾间。2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半，并未包括地下车库和地下室

4、，富力地产与业主签订的《商品房买卖合同》第三条规定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积-----平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1本次房屋建筑面积测量中的各种面积计算及公用建筑面积分摊方法依据标准GB/T--17986.1-2000《房产测量规范》。2公用建筑面积分摊以幢为单位。依据结构相同谁使用谁分的原则一次分摊到各户（一次分摊面积含：1/2外墙、门厅、水暖表间、楼梯间、电梯间、水箱间等）3封闭阳台，计算全部建筑面积（2）依据房屋土地管理局的测绘报告或测绘文件，

5、通常业主分摊并拥有共有权的只是：1.水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、π接室、配电室、值班警卫室、垃圾间。2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半，也未包括地下车库和地下室（3）依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，公用建筑面积计算原则：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”这说明地下室有空间没有被分摊，也没有出售给业主。依据实务中办理产权的手续判断，也说明未出售、未分摊的面

6、积不属于业主，而通常地下车库和地下室就属于该种情况，因此，其产权应属于开发商所有。实务中办理产权先是由开发商办理大产权，而后，随着商品房的销售，各购房人纷纷取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商的产权面积逐步从大产权中扣减，未出售和未分摊的产权面积，因其所有权未发生变动，产权仍属于开发商所有。因此，未发生所有权转移的部位，其产权仍属开发商所有。业主购买房屋后，所办理的产权证上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积，而不含有未分摊的面积和开发商还未出售的面积。不能认为地下车库和地下室是小区的配套设施，就认为其产权属于全体业主所有

7、，因为是否属于小区的配套设施并非产权界定的标准。根据小区的规模，一个居住小区配套的设施可以很多，比如学校、幼儿园、商店、超市及体育场馆、市政道路等，都可能成为居住小区的配套设施，但很显然，这些设施的所有权不属于业主，也不可能属于业主所有。因此，认为地下车库和地下室是小区的配套设施，就应该属于业主所有的观点是不能成立的。关于销售成本说的错误。近年来，包括一些著名的法学教授均提出销售成本说的观点：认为开发商在销售商品房时，已将所有的成本都计算进商品房的价格中，因此，地下车库以地下室等均应属于全体业主所有。笔者认为：这种观点也是错误的。首先，它

8、不符合经济学的原理，或者说持这种观点的人，不懂得企业经营的基本原则。事实上，所有的企业都要将成本计算进产品的价格中，不仅如此，所有的企业还要将利润和税费等也要计算进产品的销售价格中，此外，企业