房地产投资项目风险分析论文

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1、房地产投资项目风险分析毕业论文第一章概论一、房地产的概述1、房地产的内涵房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等。这是房地产的一般定义，根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。所谓住宅房地产是指住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机结合整体及其衍生的权利。2、房地产的属性相对于一般商品而言，房地产具有特定的自

2、然属性、经济属性、法律属性和社会属性。1.房地产的自然属性（1）房地产位置的不可移动性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此房地产的利用具有鲜明的地域特点。位置直接关系到房地产的利用价值。这里的位置不仅指房地产的自然区位，也指房地产所处的经济与社会关系的网络。位置的固定性说明在房地产市场上让渡的并非房地产本身，而是附着于房地产上的各种权利。因此，房地产产权的安排，变迁与交易是房地产市场运行的前提与主要内容。（2）房地产的耐久性。普通的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用，在质量保证、维护得力的前提下，则具有长期性，一般可使用数十年。37（3

3、）房地产的独特性。由于房地产位置固定加上不同的区位的自然、社会、经济条件各不相同，以及建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，形成了房地产的独特性，不存在两宗完全相同的房地产，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场。为了降低交易费用，提高市场运行效率，房地产中介服务业(如房地产经纪、营销、估价、法律服务业等)就显得非常必要。2.房地产的经济属性（1）房地产具有高资本价值特性。购、建房地产都需要大量货币支出。价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于金融业。利率、资金可得性、货币供给状况、首次分期付款额

4、度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。（2）房地产利用适应物价变动的缓慢性。由于土地用途转换需要一个较长时期，建筑用地适应房价变动的速度取决于房地产开发周期。房地产适应价格变动的钝性使房地产业的周期波动并不同步于宏观经济周期波动。（3）投资与消费的双重性。房地产既可作为生产消费，也可用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他投产更具保值增值功能。（4）房地产利用的外部性。房地产的利用及价值常常受周围房地产利用及环境变动的影响，称为相互影响性、溢出效应或外

5、部性。例如，住宅的利用需要有一定的配套服务设施；新建道路的投资会使路旁土地升值等。房地产利用的相互性使得房地产产权复杂化，从而要求寻找使外部性内部化的方法。3.房地产的法律属性（1）房地产的不动产特性，不动产的重要特征是它的不动性或位置的固定性，恒久性。（2）房地产产权的重要性。房地产产权指在房地产开发、经营、管理和使用过程中发生的人与人之间的权利关系，房地产交易实质上是房地产产权的交易。产权的界定与保护是房地产得以流转的前提。房地产产权的存在与变更反映了房地产的法律属性。37（3）房地产的可分性。作为物质形态的房地产不易分割或分割后会损害其效用。但作为无形资产，其所有

6、权可视为一束权益(利)的集合，这些法律权利与权益可以被分开并单独出售、转让。例如：投资者不必购买土地，通过租赁即可获得使用权，使用权还可以继续出租、抵押、转让等。房地产的可分性使房地产的流通更容易实现。4.房地产的社会属性（1）房地产利用的社会效应。人类行为受遗传与环境的影响。环境包括自然环境与人文环境。人类的衣食住行都是通过土地及房屋来满足的。对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素，都会对人类的生活、工作与娱乐，产生有利或有害的影响。据有关研究表明，设计良好的居住区，能起到降低犯罪率，加强社会沟通

7、与凝聚力、激励居民参与精神的作用。（2）房地产的美学价值。建筑是“凝固的音乐”。建筑作为人类智慧、技术与文化的结晶，反映了人们的伦理观念，审美情趣、价值观念、宗教感情、民族性格等。具体来讲，房地产的美学价值表现在三方面：作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出来的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统的良性运行与顺畅沟通所表现出来的社会美。（3）房地产的心理效应。房地产是人类的生存与活动空间，其中所蕴涵的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响。以住宅为例，住宅提供了人们家庭生活的秘密空间，担负起现代快节奏