土地资产运营管理.ppt

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1、城市更新发展战略专题研究城市土地资产运营管理专题研究土地市场运行机制土地资产运营管理我国城市土地市场的运行过程农用地或其他待征用土地政府土地开发或使用者新的土地使用者土地征用市场土地一级市场土地二级市场政府主导的土地资产运营流通市场划拨、出让征用转让土地市场运行机制一级市场出让模式——招标出让含义土地使用权的招标出让是市县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请，邀请特定或者不特定法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。特点程序规范、透明度高、公开竞争适用范围范围较广，适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及有竞

2、争要求的工业用地。基本程序编制审批出让招标文件招标申报和组建评标委员会申报评估地价和审批底价文件投标开标评标与定标签订合同及缴纳出让金土地市场运行机制含义土地使用权的拍卖出让是市县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。特点充分引用市场竞争机制，公开性更强，利于实现国有土地资产收益最大化。适用范围竞争性较强的经营性项目用地，如房地产业、金融业、商业、旅游业等用地使用权出让。基本程序通过新闻媒介发布拍卖公告需求者考察地块需求者提出竞买申请及履约保证金审查申请文件及发放竞买标志牌公开拍卖及现场竞价签订《土地使

3、用权出让合同》及付款土地市场运行机制一级市场出让模式——拍卖出让含义土地使用权的挂牌出让是市县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的结果确定土地使用者的行为。特点程序规范、透明度高、有固定交易场所适用范围范围较广，适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地。基本程序通过新闻媒介发布挂牌公告指定交易场所内进行土地挂牌需求者填写报价单报价接收报价并更新显示挂牌价格截止日当天确定竞得人签订合同及付款土地市场运行机制一级市场出让模式

4、——挂牌出让含义国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者想国家支付土地使用权出让金的行为。特点政府较易控制地价、灵活性大，但透明度低，未引入充分竞争适用范围多适用于经营性用途以外的土地，包括国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。基本程序拟定土地协议出让最低价格编制并公布使用权协议出让计划和方案意向受让人递交用地意向书双方协商达成一致公布土地出让协议签订合同并付款土地市场运行机制一级市场出让模式——协议出让四类土地出让方式比较分析土地市场运行机制招标程序规范，透明度高国内城市广泛实

5、行政府可选定邀标对象，使之更符合城市需求土地底价的合理确定，是政府工作的重点难点拍卖引入竞争机制，市场化利于实现收益的最大化过程不易控制，人为推高城市地价，不利于后期二级市场理性定价协议与其他三种方式不同，适用范围较窄，国家法律有明确规定不利于实现最优化资源配置挂牌有形市场内操作，程序规范时间充裕，利于开发商理性判断及出价政府可根据需求调整挂牌规则出让方式各有利弊，地区政府应根据地块具体需求，选择不同土地出让方式。城市土地资产运营概述含义以城市土地为对象，以城市土地的开发和利用为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动。基本目标城市土地资产的保值和增值城市土地的可持

6、续利用耕地总量的动态平衡运营主体城市政府及其授权成立的各类运营管理机构运营客体城市土地及土地市场（以一、二级市场为主）运营流程土地收购土地征用土地回购土地回收土地置换土地整理土地储备土地供应土地增值重点环节土地资产运营管理土地整理含义土地整理（landreadjustment）是为了提高土地的经济承载力，实现可持续发展，在既定的空间范围内，按区域发展规律，在城市规划的指导下采取行政、经济、法律、和工程技术手段，对土地利用情况进行综合整治、调整改造，以形成合理、高效、集约的土地利用格局。主流发展模式旧城更新模式含义：针对城市旧区环境较差、标准偏低、规划落后、经济衰退而

7、进行的自我改造过程。手段：一、重新调整产业布局，形成优分区；二、改造老城住宅区，完善基础设施配套；三、整顿和改造城市道路系统，改造市政设施和公用设施；四、增加城市绿地与公共空间，提高生态环境质量；五、通过拆迁改造，改变旧城土地低效使用状态，实现土地立体综合开发。产业置换模式含义：通过对城市核心区土地的产业置换，促使土地利用结构优化配置。手段：一、“退二进三”，以清洁产业如金融、贸易、商业、信息业等置换高污染低能效的产业；二、将院校、部队等逐步外迁，置换商业及第三产业；三、引导企业“退城进园”，形成区域产业链集群，充分发挥规模效益，提高产出水平。城乡一体化改造模式